Haus verkaufen, aber weiterhin darin wohnen: Was ist Nießbrauch und wie stockt er deine Rente auf?

Wohlhabend, aber trotzdem zu wenig Geld zum Leben? Du kannst dein Haus verkaufen und dank Nießbrauchsrecht trotzdem ein Leben lang darin wohnen.

Inhalt

• Wohlhabend und trotzdem kein Cash
• Was ist Nießbrauch und wie unterscheidet er sich von der Leibrente?
• Haus verkaufen für mehr Rente: Sinnvoll ab 70+ Jahren
• Keine Berücksichtigung bei der Berechnung der Witwenrente
• Haus verkaufen und mehr finanzielle Freiheit genießen
• Der Käufer der Immobilie ist Kapitalanleger und möchte Rendite sehen
• Es gilt viele Aspekte zu beachten, auch die Kosten
• herMoney Tipp zum Nießbrauch

Frauen haben im Alter einen höheren Geld-Bedarf als Männer. Das liegt dran, dass unsere Rente im Schnitt um 53 % niedriger ist als die der Männer. Obendrein leben wir länger – immerhin 4 Jahre -, was ja andererseits auch ganz schön ist.

Ein großer Teil des Vermögens steckt im eigenen Häuschen

Bei Frauen, die etwas wohlhabender sind und im Eigentum wohnen, kommt noch eine Schwierigkeit hinzu: Durch die enorm gestiegenen Immobilienpreise macht die selbst genutzte Immobilie oft einen beträchtlichen Anteil am Gesamtvermögen aus. Dann steckt zwar viel Wert im Eigenheim, aber die liquiden Mittel sind oft trotzdem knapp.

Und wenn an der Immobilie etwas zu machen ist – eine neue Heizung, eine Dämmung, oder neue Fenster – dann stellen sich die Banken oft an, älteren Menschen ein Immobiliendarlehen zu geben. Und das, obwohl der Gegenwert – die Immobilie – ja vorhanden ist! „Sie können das Darlehen in Ihrer voraussichtlichen restlichen Lebenszeit nicht mehr abbezahlen“, heißt es dann. Manchmal müssen sich Menschen ab einem Alter von 60 Jahren schon solche Sprüche anhören. Die Banken argumentieren mit der „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, an die sie leider gebunden seien, die aber manche Banken offenbar strenger als notwendig auslegen. Daher ist es tatsächlich so: Ältere sind vom Markt der Immobilien-Darlehen ausgeschlossen!

Das macht es für Ältere oft nicht leicht, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben, obwohl viele dort wohnen bleiben möchten – solange es eben geht: a) Die Immobilie bindet viel Kapital, und es fehlt an Cash b) Wenn an der Immobilie etwas zu richten ist, erhält man kein Immobilien-Darlehen.

Wie du eine Immobilie vererbst, kannst du in unserem Podcast hören:

Wohlhabend und trotzdem kein Cash

Wenn dann vielleicht noch eine Scheidung hinzukommt oder der Ehemann verstirbt, spürt man schnell im Portemonnaie, dass die laufenden Kosten höher sind als Alters- und Witwenrente zusammen. Die eigene Rente vieler Frauen ist ohnehin nur mini. „Ich wohne zwar in einer Immobilie, die prächtig im Wert gestiegenen ist, aber leider kann ich davon nicht runterbeißen“, hört man hier und dort.

Zum Glück gibt es für diese Situation Lösungen. Genauer gesagt sind vier Lösungen üblich, um den Betonschatz, den man hat, in Bares umzuwandeln:

Verkauf mit Nießbrauchsrecht

Hier verkaufst du deine selbstgenutzte Immobilie unter dem Vorbehalt, dass du bis an dein Lebensende die wirtschaftliche Eigentümerin bleibst. Selbst wenn du aus der Immobilie ausziehst – beispielsweise in ein Pflegeheim – kannst du sie vermieten und hast Anspruch auf die Mieteinnahmen. Bei dieser Variante erhältst du im Regelfall eine sofortige Einmalzahlung.

Beispiele für Anbieter: HausplusRente, Sachwertpark.

Lebenslanges Wohnrecht dank Leibrente

Bei dieser Variante verkaufst du deine selbstgenutzte Immobilie auf Leibrenten-Basis und lässt dir im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Die Leibrente wird vom Käufer oder der Käuferin der Immobilie an dich gezahlt, solange du lebst.

Beispiele für Anbieter: Deutsche Leibrenten, VMT Immofinanz.

Verkauf + Rückmietung

Du verkaufst die Immobilie an eine/n KapitalanlegerIn und schließt mit dem Käufer oder der Käuferin anschließend einen Mietvertrag ab. Dann bist du im Alter zwar nur noch Mieterin in deiner Immobilie, hast aber den Verkaufserlös erhalten und kannst das Geld nach Belieben ausgeben.

Beispiele für Anbieter: viele Makler und die Immobilien-Abteilungen der Banken.

Umkehr-Hypothek oder Immobilienrente

Du bleibst Eigentümerin der Immobilie und schließt einen Kreditvertrag ab, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Dabei kann der Kredit als Einmalbetrag oder in monatlichen Raten ausgezahlt werden und so deine Rente aufstocken. In den USA wird diese Darlehens-Art „Reverse Mortgage“ genannt. Nach dem Tod können die Erben das Darlehen aus eigenem Vermögen oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Mehr zur Immobilienrente erfährst du in unserem Artikel dazu.

Beispiel für Anbieter: VMT

Zu den Vor- und Nachteilen der jeweiligen Lösungen solltest du dich unbedingt im Vorfeld unabhängig beraten lassen. Schließlich handelt es sich um eine Entscheidung, die du womöglich nur einmal im Leben triffst, und die einen großen Teil deines Vermögens bewegt. Neutral informieren hier zum Beispiel die Verbraucherzentralen und die Stiftung Immobilienrente. Sie erklären gut verständlich die jeweiligen Vor- und Nachteile.

Was ist Nießbrauch und warum ist sie sicherer als die Leibrente?

Eine Möglichkeit ist, wie oben beschrieben, die Immobilie gegen eine Einmalzahlung zu verkaufen und sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen zu lassen. „Das deutsche Nießbrauchrecht ist deutlich stärker als ein Wohnrecht, das ja nur ein Nutzungsrecht ist. Beim Nießbrauch bleiben Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie“, erklärt Otto Kiebler, der unter der Marke HausplusRente seit 2009 solche Immobilienverrentungen anbietet.

Ein weiterer Vorteil gegenüber der Leibrenten-Lösung ist, dass man den Betrag sofort beim Verkauf erhält und nicht darauf angewiesen ist, dass der Käufer oder die Käuferin so lange zahlungsfähig bleibt, wie er oder sie die Leibrente bezahlen muss. Schließlich weiß auch der Volksmund: „Was man hat, das hat man“. Kiebler kann das nur bestätigen: „Die Nießbrauchsvereinbarung ist bombenfest, und das ist wichtig, denn im Alter will ja niemand Geld hinterherrennen, auf das er Anspruch hat. Das Nießbrauchrecht bleibt selbst dann bestehen, wenn der Erwerber insolvent wird oder das Objekt versteigert werden muss. Es ist insolvenzfest!“

Haus verkaufen für mehr Rente: Sinnvoll ab 70 Jahren

Natürlich kannst du dir schon in jungen Jahren einen Plan machen, aber um ihn in die Tat umzusetzen, solltest du beim Nießbrauchsmodell nicht mehr allzu jung sein. „Sinnvoll ist der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht ab einem Alter von 65 Jahren, besser wäre ab 70, denn sonst ist der berechnete Nießbrauchwert zu hoch“, erklärt Kiebler.

Die Verkäuferin der Immobilie erhält nämlich den aktuellen Verkaufswert der Immobilie abzüglich dem Nießbrauchwert. Der berechnet sich aus dem derzeitigen Mietwert mal der restlichen Lebenserwartung in Monaten. Um die restliche Lebenserwartung zu schätzen, werden die sogenannten „Sterbetafeln“ der Versicherungsgesellschaften verwendet. Darin wird für jedes Alter eine statistisch erwartete Restlebensdauer angegeben. Im Einzelfall kannst du natürlich älter werden oder jünger versterben. Es handelt sich um statistische Erwartungswerte, die als Rechengröße herangezogen werden.

Je älter du also bist, wenn du deine Immobilie verkaufst, desto geringer ist deine statistische Restlebensdauer und desto niedriger ist der Wert des Nießbrauchs. Und je niedriger der Nießbrauchwert, desto höher ist der sofortige Einmalauszahlungsbetrag.

Keine Berücksichtigung bei der Berechnung der Witwenrente

„Eine 75-jährige Frau, die eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro verkauft, kann mit einer Einmalzahlung von rund 300.000 Euro rechnen, wenn sie sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht eintragen lässt“, weiß Kiebler und fährt fort: „Diese 300.000 Euro sind komplett steuerfrei, wenn es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt“, und gibt zu bedenken: „Eine Leibrente hingegen ist mit dem Ertragsanteil steuerpflichtig.“

Er nennt einen weiteren wichtigen Vorteil: „Die Einmalzahlung, die Sie beim Verkauf der Immobilie auf Nießbrauchbasis erhalten, wird bei der Berechnung der Witwenrente nicht berücksichtigt.“ Eine Leibrente wird hingegen in voller Höhe angerechnet.

Haus verkaufen und mehr finanzielle Freiheit genießen

Mit einem Teil dieses Geldes ließe sich beispielsweise ein barrierefreier Umbau der Immobilie bezahlen, und den Rest könntest du zum Beispiel in einen Fonds investieren, um einen Auszahlplan abzuschließen. Oder du kaufst mit einem Teilbetrag eine sofort beginnende Rente, um den monatlich zur Verfügung stehenden Betrag aufzustocken, und behältst den anderen Teil liquide für die ein oder andere größere Ausgabe. Lass dich fachkundig beraten, was für dich der richtige Weg ist.

Kostenseitig läuft mit der Immobilie beim Nießbrauch im Prinzip alles so weiter wie bisher. Das heißt, du musst weiterhin die Betriebskosten zahlen. „Darüber hinaus sind Sie lediglich verpflichtet, notwendige Reparaturen ausführen zu lassen. Und zwar bei Schäden, die sonst einen Folgeschaden verursachen könnten“, erklärt Kiebler, „ansonsten sind Sie absolut frei und müssen keinerlei Bevormundung durch den Käufer dulden.“

Der Käufer der Immobilie ist Kapitalanleger

Bei Geschäften sollte man immer fragen, welche Motivation die andere Seite hat. Der Käufer oder die Käuferin der Immobilie, der dir ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumt, ist ein Kapitalanleger, der auf eine solide Rendite hofft. Kiebler erklärt, dass mit einer bestimmten Mietrendite kalkuliert wird, auch wenn hier real gar nichts vermietet wird. Der Käufer oder die Käuferin hat den Vorteil, dass er oder sie deine Immobilie jetzt zu einem relativ günstigen Preis erwirbt, denn er muss lediglich den aktuellen Marktwert abzüglich Nießbrauchrecht zahlen – im obigen Beispiel also statt 500.000 Euro nur 300.000 Euro.

Auf der anderen Seite muss er auf Mieteinnahmen verzichten, denn im Haus lebst ja weiterhin du, und zwar mietfrei. „Der Erwerber muss die Immobilie dabei aus der eigenen Tasche finanzieren, denn wegen des Nießbrauchrechts ist es kaum möglich, von der Bank dafür ein Immobilen-Darlehen zu erhalten“, so Kiebler.

Es gilt viele Aspekte zu beachten, auch die Kosten

Du siehst: Es handelt sich um Verträge, die relativ vielschichtige Aspekte haben – Steuern, Erbschaftsrecht, Anrechnung auf die Rente und vieles mehr sind zu beachten. Natürlich kümmert sich keiner um deine Belange, ohne damit etwas verdienen zu wollen, daher sind auch die Kosten zu beleuchten.
Die Dienstleistung von HausplusRente besteht zum Beispiel darin, dass dieses Unternehmen bundesweit Informationsveranstaltungen über alle Immobilien-Verrentungsmodelle anbietet. Im Anschluss können sich Interessenten auch individuell beraten lassen.

Wenn der Käufer oder die Käuferin das Konzept anwenden möchte, wird ein neutraler Gutachter hinzugezogen, der die Immobilie bewertet. Diese Bewertung stellt die Basis für die weitere Berechnung dar. Anschließend erstellt HausplusRente ein Exposé und bietet das Objekt seinen vorgemerkten Kaufinteressenten an. Im Erfolgsfall zahlen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eine Courtage von jeweils 2,5 % plus Mehrwertsteuer, also 2,98 % insgesamt je Partei.

herMoney Tipp zum Nießbrauch

Die selbst genutzte Immobilie stellt nicht selten die finanzielle Lebensleistung dar. Daher sind auch Entscheidungen, was du im Alter mit deiner Immobilie machst, von großer Tragweite. Jede Lösung hat Vor- und Nachteile, über die dich aber oft nur Experten wie Steuerberater, Rechtsanwälte oder Nachlassplaner aufklären können, denn hier steckt der Teufel im Detail.

Auch mit deinen Kindern oder anderen Erben solltest du – wenn das Verhältnis gut ist – ebenfalls über die unterschiedlichen Möglichkeiten sprechen, denn die Modelle wirken sich auch auf die anfallende Erbschaftsteuer sehr unterschiedlich aus. Eventuell kann auch jemand aus deinem Erben-Kreis die Immobilie kaufen und dir ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht einräumen.

Lass dich fachkundig und vor allen Dingen unabhängig beraten. Hier an Beratungskosten zu sparen, kann am Ende sehr teuer zu stehen kommen oder unangenehme Überraschungen bringen. Denn manche Konsequenzen können Laien nicht voraussehen. Sie stellen sich womöglich erst nach dem Vertragsabschluss heraus – zum Beispiel dass eine Leibrente auf die Witwenrente angerechnet wird. Dann kannst du die Sache aber nicht mehr rückgängig machen. Hier ist es also extrem wichtig, auf das Fachwissen und die Praxis-Erfahrung von Experten zu setzen.

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Der Artikel wurde ursprünglich von Anke Dembowski am 6.6.2019 verfasst und im November 2023 aktualisiert.

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Recherche kann herMoney keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit übernehmen. Der Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.