Newsletter

herMoney Newsletter

Registrieren Sie sich jetzt zu unserem kostenlosen Newsletter und verpassen Sie nie wieder die neuesten Tipps und Neuigkeiten für Ihr finanzielles Wohlergehen.

Jetzt Finanzwissen sichern

Eine Zwangsversteigerung sollten Betroffene wenn möglich verhindern. Erfahren Sie, was Sie jetzt tun können.

Inhalt:

Wohneigentum macht unabhängig

Sie wohnen im Eigentum? Toll! Damit gehören Sie in Deutschland zur oberen Hälfte der Bevölkerung. Im europäischen Vergleich ist die Immobilien-Eigentümerquote mit 51 % nämlich relativ niedrig. In südlicheren EU-Ländern wie Italien (72 %) oder Spanien (77 %) wohnen prozentual mehr Menschen im Eigentum.

In der eigenen Immobilie zu wohnen, macht uns zu einem gewissen Teil unabhängig, zumindest können uns Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen seitens des Vermieters nichts mehr anhaben. Außerdem hat man bei seiner selbstgenutzten Immobilie eher das Gefühl, dass man teure Um- oder Einbauten vornehmen kann, weil man es schließlich „für sich selbst“ tut. Man wohnt also im Zweifel höherwertiger als im Mietobjekt. Es gibt also genug Gründe, die eigene Wohnung wenn möglich zu behalten.

Bei den meisten Immobilien sitzt eine Bank mit im Boot

Aber ganz ohne Wehrmutstropfen geht es nicht: Im Regelfall gehört einem die eigene Immobilie nicht wirklich selbst, sondern zum großen Teil der finanzierenden Bank. Laut dem Immobilienportal Immobilienscout24 setzen 77 % der Deutschen beim Kauf ihrer Immobilie Fremdkapital ein. Die derzeit extrem niedrigen Zinsen laden geradezu zum fremdfinanzierten Immobilien-Kauf ein. Das hat auch einige Menschen dazu ermutigt, eine Immobilie zu kaufen, die mit ihrem Haushaltseinkommen sehr eng kalkulieren müssen.

Wenn dann mal eine Rate nicht bezahlt werden kann, schrillen bei der finanzierenden Bank die Alarmglocken. Im schlimmsten Fall kann es zur Zwangsversteigerung kommen. Die Bank, die bei der Immobilienfinanzierung mit im Boot sitzt, lässt Sie eben doch nicht ganz so unabhängig agieren, wie Sie sich als Immobilien-Eigentümerin vielleicht gern fühlen würden.

So vermeiden Sie eine Zwangsversteigerung

Es gibt einen einfachen Trick, dass es nicht zur Zwangsversteigerung kommt: Reden Sie frühzeitig und offen mit Ihrer Bank, wenn es eng wird! Banker möchten auf der einen Seite Ärger vermeiden und machen sich auf der anderen Seite nicht gern mehr Arbeit als nötig; und eine Zwangsversteigerung ist viel Arbeit für die Bank!

Gehen Sie davon aus, dass die Bankerin oder der Banker schon alle möglichen Geschichten rund um die Immobilienfinanzierung erlebt hat. Außerdem haben sie ein ziemlich gutes Gespür dafür, wer eine Finanzierung gut durchhält und wer sie anlügt. Daher lohnt es sich nicht, ihrem Banker etwas vorzumachen.

Drei Dinge mag er oder sie überhaupt nicht:

  • unkalkulierbare Risiken
  • blanke Lügen aufgetischt zu bekommen (Sie dürfen gern ein halb gefülltes Glas als „halb voll“ anstatt „halb leer“ beschreiben. Aber eben nicht ein halb gefülltes Glas als „komplett voll“)
  • Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten. Das ist nur der allerletzte Schritt.

Wenn Sie diese drei Dinge berücksichtigen, haben Sie beste Voraussetzungen, um mit Ihrer Bank gut und einvernehmlich umzugehen und einer Zwangsversteigerung zuvorzukommen.

Das Leben kann unvorhergesehene Wendungen nehmen

Manchmal lässt sich nicht vermeiden, dass das Leben eine ungeplante Wendung nimmt. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Konditionen meistens für 10, 15 oder sogar 20 Jahre festgeschrieben. Das sind sehr lange Zeiträume. Scheidung, Krankheit, ein anderer Job oder Familienzuwachs sind nur einige der Dinge, die dafür sorgen können, dass die gekaufte Immobilie nicht mehr passt oder die Finanzierung unmöglich geworden ist. Das ist kein Beinbruch. Jeder, der bei der Bank Finanzierungen bearbeitet, weiß, dass Veränderungen zum Leben gehören.

Sprechen Sie offen mit Ihrer Bank darüber, wenn etwas an Ihrer Immobilienfinanzierung nicht mehr passt! Natürlich nicht, wenn Ihnen um Weihnachten herum oder nach dem Jahresurlaub mal das Geld knapp wird. Aber wenn Ihnen bereits seit sechs Monaten jeweils zur Monatsmitte das Geld ausgeht und Sie sich Geld leihen müssen, sollten Sie etwas an Ihrer Situation ändern. Sprechen Sie mit Ihrer Bankerin oder Ihrem Banker – die haben womöglich mehr Lösungsmöglichkeiten im Repertoire als Sie denken!

Warum Sie eine Zwangsversteigerung möglichst vermeiden sollten

Das letzte, was Sie wollen, ist nämlich eine Zwangsversteigerung! Bei einer Zwangsversteigerung sind Sie nicht mehr Herrin des Geschehens und Sie können dann nicht mehr in aller Ruhe nach einem geeigneten Käufer für Ihre Immobilie suchen. Wenn jemand gegen Sie die Zwangsversteigerung betreibt (meistens ist es die Bank), nimmt das amtliche Verfahren seinen Lauf, und Sie haben ab einem gewissen Punkt nichts mehr zu melden. Sie sind dann nur noch Zuschauer des Geschehens. Zuständig ist übrigens das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Wenn Ihre Bank die Zwangsversteigerung betreibt, wird der Termin für die erzwungene Versteigerung Ihrer Immobilie spätestens sechs Wochen im Voraus im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Gericht und auf diversen Internetportalen bekannt gegeben. Am Tag des Geschehens beträgt die Bietzeit dann mindestens 30 Minuten und der Höchstbietende erhält den Zuschlag, auch wenn Sie in einem freihändigen Verkauf vielleicht deutlich mehr hätten erzielen können.

Zu einer Zwangsversteigerung kommen gern die Schnäppchenjäger. Sie selbst werden sie aber nicht als pfiffige Pfennigfuchser wahrnehmen, sondern als grausame Aasgeier. Im Vorfeld hat ein Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellt. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger, also im Regelfall die Bank, die Versagung des Zuschlags beantragen. Bei einem Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes versagt das Gericht den Zuschlag – zumindest beim ersten Versteigerungstermin.

Alle Gebote, die darüber liegen, können zum Zuge kommen! Wenn dann keiner mehr Geld bietet, steht der Verkaufspreis Ihrer Immobilie fest. Den Betrag, den der Käufer zahlt, erhalten aber nicht Sie, sondern erst einmal alle Gläubiger, also in erster Linie die finanzierenden Banken. Nur der Rest findet den Weg auf Ihr persönliches Konto.

Wenn gegen Sie ein Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird, erhalten Sie einen Schufa-Eintrag. Die nächste Immobilie, die Sie fremdfinanzieren wollen, rückt damit in weite Ferne. Auch jede andere Darlehensaufnahme, jeder Leasing-, Raten- oder Handyvertrag wird schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Das gilt auch dann, wenn sich Ihre finanzielle Situation schon bald wieder bessert.

Auch Ihre Bank will keine Zwangsversteigerung!

Die Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel, das Ihrer Bank bleibt, wenn Sie Ihren Kredit nicht mehr bedienen und auch auf Briefe und Anrufe Ihrer Bank nicht reagieren. Auch Ihre Bank möchte eine Zwangsversteigerung vermeiden. Erstens macht ein solches Verfahren viel Arbeit, und zweitens kann die Bank dann nicht als Makler für Ihre Immobilie auftreten. Drittens ist es rufschädigend, wenn eine lokale Bank ihren Kunden die selbst genutzte Immobilie unter dem Hintern wegpfänden lässt. Die Menschen reden ja miteinander!

Rechnen Sie daher damit, dass auch die Bank nicht erpicht darauf ist, eine Zwangsversteigerung zu betreiben. Sie möchte aber – wie jeder Gläubiger – das von ihr verliehene Geld zurück.

Wie Sie eine Zwangsversteigerung durch Verkauf oder Zahlungen abwenden können

Wie Sie das Geld vielleicht doch zurückzahlen können, besprechen Sie am besten mit Ihrer Bank! Oft kann schon eine Streckung der Verpflichtungen helfen. Vielleicht reicht es, einfach die Tilgung zu reduzieren. Sie zahlen dann monatlich geringere Beträge, tragen dafür aber Ihr Darlehen länger ab. Vielleicht ist die Bank auch damit einverstanden, dass Sie für eine Weile lediglich die Zinsen zahlen und die Tilgung ganz aussetzen. So lassen sich beispielsweise Engpässe überbrücken, wenn Sie für eine Zeit lang kleine Kinder betreuen und daher nur geringfügig oder gar nicht arbeiten können.

Vielleicht bietet sich auch eine Vermietung oder ein freier Verkauf der Immobilie an, weil sie einfach nicht mehr Ihren Bedürfnissen entspricht? Bei einem freihändigen Verkauf sind Sie noch Herrin des Geschehens und können sich Zeit nehmen, um einen geeigneten Käufer zu finden. Die Immobilien-Abteilung der Bank tritt hier sicher gern als Makler auf.

Bei einer Vermietung können Sie – je nach Miet-Situation in Ihrer Regionen – die Miete womöglich so ansetzen, dass sie für Zins- und Tilgung ausreicht, also ihre monatliche Belastung trägt. Denkbar ist es auch, für eine Weile ein Zimmer unterzuvermieten und auf diese Weise mehr Geld für die Bedienung des Darlehens zur Verfügung zu haben.

Werden Sie ruhig selbst kreativ. Banker mögen nicht für besonders kreative Geschäftsideen bekannt sein, sonst wären sie womöglich selbst unternehmerisch tätig. Aber sie können Ideen durchaus realistisch einschätzen und auf ihre Nachhaltigkeit hin untersuchen. Das ist ihr täglich Brot! Und sie haben oft ein gutes Bauchgefühl, ob Sie einen Vorschlag durchziehen können.

Bleiben Sie also ehrlich, verzichten Sie auf schale Tricks und überlegen Sie Lösungen, die Sie tatsächlich für machbar halten. Lügen haben ganz besonders kurze Beine, wenn Ihnen das Wasser finanziell bis zum Hals steht! Denn schon am nächsten Monatsersten wird ersichtlich, wenn Sie Ihre Rate nicht zahlen können.

So beantragen Sie die Einstellung des Verfahrens

Hat die Bank die Zwangsversteigerung beantragt, prüft das zuständige Amtsgericht zunächst, ob sie gerechtfertigt ist und falls ja, ordnet es sie an. Sie erhalten in dem Fall eine Rechtsbelehrung und werden auch darüber informiert, dass Sie eine Notfrist von zwei Wochen haben, um die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Das geht aber nur, wenn die Bank die Einstellung bewilligt. Dazu müssen Sie eine konkrete Idee haben, wie Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können und tatsächlich auch Zahlungen leisten, zumindest einmal die Zinsen.

Gute Chancen, das Verfahren einzustellen, haben Sie, wenn der Grund für Ihre Zahlungsunfähigkeit nur vorübergehen ist (z.B. vorübergehende Krankheit oder Arbeitslosigkeit). Aber hier gilt es, das auch glaubhaft zu machen.

Insgesamt kann das Verfahren zweimal eingestellt werden. Bewilligt die Bank die Einstellung ein drittes Mal, gilt das als Rücknahme ihres Versteigerungsantrags.

Mein Haus wird zwangsversteigert! Was kann ich tun?

Wenn sich eine Zwangsversteigerung nicht vermeiden lässt, geben Sie den Interessenten bereitwillig alle relevanten Informationen! Je stärker sie das Gefühl haben, gut informiert zu sein, desto mehr werden Sie am Ende für Ihre Immobilie bieten … Und das liegt in Ihrem Sinne!

Versteigerung zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft

Auch Erbengemeinschaften stehen manchmal vor der Frage, wie sie mit einer Immobilie umgehen sollten. Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann, was mit einer Immobilie geschehen soll, bleibt oft nur der Weg einer „Teilungsversteigerung“. Dabei beantragt einer der Erben, dass die Immobilie oder das Grundstück öffentlich versteigert wird, und das Verfahren ist dem einer Zwangsversteigerung sehr ähnlich. Damit wird die Immobilie zu Geld gemacht, das dann leichter unter den Erben verteilt werden kann als eine einzige Immobilie.

herMoney-Tipp

Holen Sie die Bank mit ins Boot, wenn Ihre Immobilien-Finanzierung grundsätzlich nicht mehr passt. Gemeinsam lässt sich meistens eine gute Lösung finden.

Öffnen Sie die Post Ihrer Bank, wenn es Unregelmäßigkeiten bei der Bedienung Ihres Immobilien-Darlehens gibt. Suchen Sie lieber selbst das Gespräch, anstatt den Kopf in den Sand zu stecken! Änderungen im Leben sind eher die Norm als die Regel. Es gibt in diesem Bereich nichts, was Ihre Bankerin oder Ihr Banker nicht schon erlebt oder gehört hat! Profitieren Sie vom Marktüberblick und der Erfahrung Ihres Bankers, aber überlegen Sie sich auch selbst eine Lösung. Solange Sie noch die Wahl haben, sollten Sie den freihändigen Verkauf Ihrer Immobilie vorziehen – auf diese Weise erlösen Sie fast immer mehr als im Wege der Zwangsversteigerung.

Beitrag teilen: