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Immobilien ins Depot?

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Anke Dembowski

Autorin

2. Mai 2024

Mit offenen Immobilienfonds kannst du dich auch mit kleinen Beträgen an großen Immobilien-Projekten beteiligen. Rechnet sich das?

Inhalt

Das Wichtigste in Kürze: Immobilien ins Depot?

Bei einem Immobilienfonds kannst du in Immobilien investieren, ohne sie zu kaufen. Dadurch sind auch kleine Anlagebeträge möglich.

Offene Immobilienfonds sind für PrivatanlegerInnen geeignet und gelten als inflationssicher.

Immobilienfonds sind nicht so flexibel wie beispielsweise ETFs. Du kannst sie nicht nach Belieben verkaufen.

Wie sagt man so schön: Des einen Leid ist des anderen Freud. Bei Immobilien, deren Preise in den vergangenen Jahren nach oben geschossen sind, trifft das auf jeden Fall zu. Während du als Mieterin immer tiefer in die Tasche greifen musst, erzielst du als Immobilienbesitzerin attraktive Renditen.

Doch nicht jede von uns kann sich gleich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, um auf der Gewinnerseite zu stehen – und schon gar nicht, wenn es ein größeres Bürohaus oder gar ein Shoppingcenter sein soll. Mit einem offenen Immobilienfonds kannst du aber trotzdem von solchen Immobilien-Projekten profitieren. Dafür reichen sogar schon sehr kleine Beträge wie zum Beispiel 50 Euro im Monat. Doch wie funktionieren offene Immobilienfonds eigentlich? Das erfährst du im nachfolgenden Artikel.

Professionelle Bewirtschaftung

Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien, beispielsweise Gebäude für Büros, Handel oder Gastronomie. Deren Bestand verwalten und pflegen sie. Dabei kann das Fondsmanagement die Objekte entweder fertig erwerben oder selbst entwickeln und dabei das Immobilien-Portfolio durch Zu- oder Verkäufe ständig anpassen. Eine vorher festgelegte Anzahl der Immobilien (wie bei geschlossenen Immobilienfonds) gibt es bei offenen Fonds nicht.

Nun sind Immobilien keine Wertpapiere, für die täglich ein Börsenkurs zur Verfügung steht. Trotzdem willst du als Anlegerin aber täglich wissen, was dein Immobilienfonds-Anteil wert ist. Es muss also eine Bewertung für die Immobilien her. Laut Gesetz müssen dazu zwei externe, voneinander unabhängige Bewerter regelmäßig jede Immobilie des Fonds beurteilen. Diese Bewertungen werden dann bei der Anteilspreis-Berechnung verwendet.

Ruhige Wertentwicklung

Der Wert offener Immobilienfonds steigt in der Regel langsam, aber dafür stetig. Die Kursausschläge sind dabei geringer als bei Rentenfonds und erst recht als bei Aktienfonds. Du kannst mit ihnen aber keine zweistelligen Renditen erwarten. Die Ergebnisse lagen laut einer Studie von Scope Explorer im Jahr 2022 im Schnitt etwa zwischen 1,5 Prozent und 4,9 Prozent pro Jahr. Gewerbeimmobilienfonds schafften es auf rund 2,4 Prozent und reine Wohnimmobilienfonds auf 3,1 Prozent.

Lehren aus der Finanzkrise

Apropos Katastrophe: Offene Immobilienfonds hatten ihre Katastrophe –, und zwar zur Finanzkrise 2008. Der Grund lag darin, dass Immobilien langfristige Anlagen sind, die sich nicht täglich mal eben so verkaufen lassen. Trotzdem wurde Immobilienfonds-AnlegerInnen bis zur Finanzkrise 2008 versprochen, dass sie ihre Fondsanteile an jedem Bewertungstag an die Fondsgesellschaft zurückgeben können. Das war damals eine bewährte Methode und funktionierte seit 1959 über mehrere Jahrzehnte einwandfrei.

Aber in der Liquiditätskrise 2008 wollten so viele AnlegerInnen ihre Anteile verkaufen, dass die Liquiditätshaltung der Fonds nicht ausreichte und die Gesellschaften nicht mit dem Verkauf ihrer Immobilien nachkamen. Insbesondere institutionelle AnlegerInnen sorgten für geballte Rückgaben. Daher mussten Ende 2008 bis 2010 mehrere offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile einstellen. Ein Verkauf der Anteile war in dieser Zeit nur noch über die Börse möglich – und auch dann nur mit hohen Preisabschlägen, was AnlegerInnen hohe Verluste bescherte.

Einige Fonds konnten auch nach einem Rücknahmestopp keine ausreichende Liquidität bereitstellen und mussten mit ihrer Abwicklung beginnen, das heißt, die Immobilien wurden nach und nach verkauft und der Verkaufserlös unter den AnlegerInnen aufgeteilt. Diese Krise der offenen Immobilienfonds stellte einen schweren Schlag für das Image dieser einst als absolut sicher geglaubten Anlagemöglichkeit dar.

Neue Regeln zum AnlegerInnenschutz

Mittlerweile hat der Gesetzgeber reagiert und neue Regeln eingeführt, die PrivatanlegerInnen in offenen Immobilienfonds schützen und institutionelle AnlegerInnen außen vorhalten sollen. Folgende Sonderregelungen für offene Immobilienfonds enthält jetzt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB):

  • Du darfst deine Anteile erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten zurückgeben.
  • Für offene Immobilienfonds (und nur für diese) wird eine Rückgabeankündigungsfrist von zwölf Monaten eingeführt. Eine einmal abgegebene Rückgabeerklärung ist unwiderruflich.
  • Die Fonds haben die Möglichkeit, die Anteile nur zu bestimmten Terminen – mindestens einmal im Jahr – zurückzunehmen. Das muss aber in den Anlagebedingungen stehen.

Außerdem müssen die Fonds bestimmte Puffer halten, damit sie in der Lage sind, verkaufswillige AnlegerInnen auszubezahlen. Das Polster aus Liquidität und Rentenpapieren macht zu normalen Zeiten etwa ein Drittel des Fondsvermögens aus. Da es sich nicht so gut verzinst wie die Immobilien-Investments, schmälert es die Rendite. Mindestens 5 Prozent seines Volumens muss der Fonds hochliquide anlegen.

Mit diesen neuen Regelungen wurden offene Immobilienfonds ganz klar auf PrivatanlegerInnen gemünzt, die auch wieder Vertrauen in diese Form der Geldanlage gefunden haben. Gegen Ende 2023 befinden sich 160,5 Milliarden Euro Nettovermögen in offenen Immobilienfonds in Deutschland – so das BVI (= Bundesverband Investment und Asset Management e. V.). Ein neues Rekordhoch.

Übrigens: Für AnlegerInnen, die vor dem 21. Juli 2013 Anteile an einem offenen Immobilienfonds erworben haben, gibt es bei den Fondsgesellschaften einen Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr – und das ohne Wartezeit.

Renten-Guide Download

Vorteile und Nachteile von offenen Immobilienfonds

Das sind die Vorteile und Nachteile eines offenen Immobilienfonds.

Vorteile

  • Investments bereits mit kleinen Beträgen möglich
  • Du musst keine Immobilie kaufen, um darin zu investieren
  • Niedriges Risiko
  • Diverse Fristen bieten Sicherheit

Nachteile

  • Keine Flexibilität durch diverse Fristen
  • Hohe Abschlussgebühren
  • Weniger Rendite als beispielsweise bei ETFs
  • Kursschwankungen möglich

Zu Immobilienfonds haben wir auch eine Podcastfolge:

Danach kannst du schauen

Es stellt sich noch die Frage, wie du den passenden offenen Immobilienfonds für dich auswählst. Wichtig sind zum Beispiel:

  • Der regionale Fokus (Möchtest du dich nur auf Deutschland konzentrieren oder auch auf Europa oder sogar die ganze Welt?)
  • Die Leerstandquoten
  • Die Zahl der auslaufenden Mietverträge

Daneben kannst du die Höhe des Liquiditätspolsters betrachten, denn die geht zulasten der Rendite.
Die entsprechenden Informationen kannst du dem Jahres- oder Halbjahresbericht des Fonds beziehungsweise der Website entnehmen. Bei der Performance-Betrachtung eignet sich ein 5-Jahres-Vergleich, da Immobilienfonds ja keine Kurzfrist-Anlage darstellen.

Wenn du dich für Immobilien als Geldanlage interessierst, ist der Guide genau das Richtige für dich:

herMoney Tipp

Immobilien sind attraktive Sachwertanlagen und durch einen offenen Immobilienfonds kannst du dich daran ohne viel Aufwand beteiligen. Meiner Meinung nach gehören Immobilienfonds als Baustein in jedes Portfolio hinein. Die Mindesthalte- und Kündigungsfristen sind zwar lästig, aber letztendlich dienen sie dir zum Schutz.

Zum Weiterlesen:Sind Immobilien-ETFs sinnvoll? Die besten im Vergleich“

Disclaimer: Aktien, Fonds und ETFs unterliegen Kursschwankungen; damit sind Kursverluste möglich. Bei Wertpapieren, die nicht in Euro notieren, sind zudem Währungsverluste möglich. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die Zukunft. Die Auswahl der Wertpapiere und sonstigen Finanzinstrumente dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Kaufempfehlung dar.

Dieser Artikel wurde ursprünglich von Anke Dembowski am 24.07.2018 verfasst und zuletzt am 02.05.2024 von Katrin Gröh aktualisiert.

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Anke Dembowski

Autorin

Anke Dembowski ist Finanzjournalistin und Autorin verschiedener Investmentfonds- und anderer Finanzbücher. Sie ist außerdem Mit-Geschäftsführerin des Netzwerks „Fondsfrauen".

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