Immobilien ins Depot?

Mit offenen Immobilienfonds können Sie sich auch mit kleinen Beträgen an großen Immobilien-Projekten beteiligen. Rechnet sich das?

Wie sagt man so schön: Des einen Leid ist des anderen Freud. Bei Immobilien, deren Preise in den vergangenen Jahren nach oben geschossen sind, trifft das auf jeden Fall zu. Während Sie als Mieterin immer tiefer in die Tasche greifen müssen, erzielen Sie als Immobilienbesitzerin attraktive Renditen. Doch nicht jede von uns kann sich gleich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, um auf der Gewinnerseite zu stehen. Und schon gar nicht, wenn es ein größeres Bürohaus oder gar ein Shoppingcenter sein soll. Mit einem offenen Immobilienfonds können Sie aber trotzdem von solchen Immobilien-Projekten profitieren – und das sogar schon mit sehr kleinen Beträgen wie z.B. 50 € im Monat. Doch wie funktionieren offene Immobilienfonds eigentlich?

Professionelle Bewirtschaftung

Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien, beispielsweise Gebäude für Büros, Handel oder Gastronomie. Deren Bestand verwalten und pflegen sie. Dabei kann das Fondsmanagement die Objekte entweder fertig erwerben oder selbst entwickeln und dabei das Immobilien-Portfolio durch Zu- oder Verkäufe ständig anpassen. Eine vorher festgelegte Anzahl der Immobilien (wie bei geschlossenen Immobilienfonds) gibt es bei offenen Fonds nicht.

Nun sind Immobilien keine Wertpapiere, für die täglich ein Börsenkurs zur Verfügung steht. Trotzdem wollen Sie als Anlegerin aber täglich wissen, was Ihr Immobilienfonds-Anteil Wert ist. Es muss also eine Bewertung für die Immobilien her. Laut Gesetz müssen dazu zwei externe, voneinander unabhängige Bewerter regelmäßig jede Immobilie des Fonds beurteilen. Diese Bewertungen werden dann bei der Anteilspreis-Berechnung verwendet.

Ruhige Wertentwicklung

Der Wert offener Immobilienfonds steigt in der Regel langsam, aber dafür stetig. Die Kursausschläge sind dabei geringer als bei Rentenfonds und erst recht als bei Aktienfonds. Auf der anderen Seite können Sie mit ihnen auch keine zweistelligen Renditen erwarten. Die Ergebnisse lagen in den letzten Jahren im Schnitt etwa zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr – nach Kosten. Allerdings gab es auch Fonds, die ein Plus von nahezu 6 Prozent erwirtschaftet haben, während andere zwischenzeitlich gar keine Renditen ausgewiesen haben. Katastrophen in Form von Ausfällen aber gab es in den letzten Jahren nicht.

Lehren aus der Finanzkrise

Apropos Katastrophe: Offene Immobilienfonds hatten ihre Katastrophe, und zwar zur Finanzkrise 2008. Der Grund lag darin, dass Immobilien langfristige Anlagen sind, die sich nicht täglich mal eben so verkaufen lassen. Trotzdem wurde Immobilienfonds-Anlegern bis zur Finanzkrise 2008 versprochen, dass sie ihre Fondsanteile an jedem Bewertungstag an die Fondsgesellschaft zurückgeben können. Das funktionierte auch seit 1959 über mehrere Jahrzehnte.

Aber in der Liquiditätskrise 2008 wollten so viele Anleger ihre Anteile verkaufen, dass die Liquiditätshaltung der Fonds nicht ausreichte und die Gesellschaften nicht mit dem Verkauf ihrer Immobilien nachkamen. Insbesondere institutionelle Anleger sorgten für geballte Rückgaben. Daher mussten Ende 2008 bis 2010 mehrere offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile einstellen. Ein Verkauf der Anteile war in dieser Zeit nur noch über die Börse möglich, und auch dann nur mit hohen Preisabschlägen, was Anlegern hohe Verluste brachte.

Einige Fonds konnten auch nach einem Rücknahmestopp keine ausreichende Liquidität bereitstellen und mussten mit ihrer Abwicklung beginnen, d. h. die Immobilien wurden nach und nach verkauft und der Verkaufserlös unter den Anlegern aufgeteilt. Diese Krise der offenen Immobilienfonds stellt einen schweren Schlag für das Image dieser einst als absolut sicher geglaubten Anlagemöglichkeit dar.

Neue Regeln zum Anlegerschutz

Mittlerweile hat der Gesetzgeber reagiert und neue Regeln eingeführt, die Privatanleger in offenen Immobilienfonds schützen und institutionelle Anleger außen vor halten sollen. Folgende Sonderregelungen für offene Immobilienfonds enthält jetzt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB):

• Man darf seine Anteile erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten zurückgeben
• Für offene Immobilienfonds (und nur für diese) wird eine Rückgabeankündigungsfrist von zwölf Monaten eingeführt. Eine einmal abgegebene Rückgabeerklärung ist unwiderruflich.
• Die Fonds haben die Möglichkeit, die Anteile nur zu bestimmten Terminen – mindesten einmal im Jahr – zurückzunehmen. Das muss aber in den Anlagebedingungen stehen.

Außerdem müssen die Fonds bestimmte Puffer halten, damit sie in der Lage sind, verkaufswillige Anleger auszubezahlen. Das Polster aus Liquidität und Rentenpapieren macht zu normalen Zeiten etwa ein Drittel des Fondsvermögens aus. Da es sich nicht so gut verzinst wie die Immobilien-Investments, schmälert es die Rendite. Mindestens 5 % seines Volumens muss der Fonds hochliquide anlegen.

Mit diesen neuen Regelungen wurden offene Immobilienfonds ganz klar auf Privatanleger gemünzt, und diese haben auch wieder Vertrauen in diese Form der Geldanlage gefunden. So flossen den offenen Immobilienfonds im Jahr 2017 stolze 4,5 Milliarden Euro an neuen Mitteln zu, und von Januar bis Mai 2018 waren es noch einmal mehr als 2 Milliarden Euro. Insgesamt haben offene Immobilienfonds derzeit ein Volumen von 92,1 Milliarden Euro – das entspricht fast  9 Prozent des gesamten Publikumsfonds-Volumens ist.

Nach was können Sie schauen?

Es stellt sich noch die Frage, wie Sie den passenden offenen Immobilienfonds für sich auswählen. Wichtig sind z.B. der regionale Fokus (nur Deutschland, oder auch Europa oder weltweit?), die Leerstandsquote oder die Zahl der auslaufenden Mietverträge. Daneben können Sie die Höhe des Liquiditätspolsters betrachten, denn die geht zu Lasten der Rendite. Die entsprechenden Informationen können Sie dem Jahres- oder Halbjahresbericht des Fonds bzw. der Website entnehmen. Bei der Performance-Betrachtung eignet sich ein 5-Jahres-Vergleich, da Immobilienfonds ja keine Kurzfrist-Anlage darstellen.

herMoney-Tipp:

Immobilien sind attraktive Sachwertanlagen, und durch einen offenen Immobilienfonds können Sie sich daran ohne viel Aufwand beteiligen. Sie gehören als Baustein in jedes Portfolio hinein. Die Mindesthalte- und Kündigungsfristen sind zwar lästig, aber letztendlich dienen Sie Ihnen zum Schutz.