Immobilienpreis-Prognose für 2025, 2030 & Co.: Lohnt sich jetzt ein Immobilienkauf?

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat sich etwas abgekühlt. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu kaufen?

Inhalt

• Immobilienpreisentwicklung allgemein
• aktuelle Preisdelle
• möglicher Preisanstieg noch 2023
• Immobilienpreis-Prognose bis 2035
• Preisentwicklung auf dem Land
• Verlässlichkeit von Prognosen

Willst du momentan eine Wohnung oder ein Haus mieten, brauchst du viel Geduld und musst dich zugleich auf beträchtliche Mietkosten einstellen. Da liegt die Überlegung nahe, sich für den hohen Mietzins vielleicht doch etwas Eigenes zu suchen. Ist aktuell ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen?

Was beeinflusst die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland?

Ein Immobilienkauf wirkt sich auf dein ganzes Leben aus. Zwar sollte eine Immobilie optimalerweise am Ende des Berufslebens abgezahlt sein, doch die enormen Baupreise machen das Vorhaben auch bei Gutverdienenden zu einem schwierigen Unterfangen.

Höhere Kosten für Baukredite

„Anfang Dezember 2022 lag der Zins für Wohnungsbaukredite im Durchschnitt bei 3,3 Prozent und somit um 2 Prozentpunkte höher als im Oktober 2021“, sagt Christian Schmidt, Mitarbeiter im Referat „Wohnen und Klimaschutz, Bauwirtschaft“.

Das belegen auch die Grafiken des Ifo-Instituts in München.

Bau- und Materialpreise bleiben hoch

Aktuell verfestigt sich der Trend, dass immer weniger gebaut wird. Seit Mai vergangenen Jahres gehen die Bauvorhaben zurück. Seit Herbst 2022 sogar im zweistelligen Prozentbereich. Laut staatlicher Statistiker wurde im Februar 2023 der Bau von 22.300 Wohnungen genehmigt. Das sind rund ein Fünftel oder 5.800 genehmigte Bauten weniger als im Februar 2022. Grund dafür sind steigende Zinsen und Mehrkosten beim Material. Das verknappt den Wohnraum bei Neubauten.

„Generell ist davon auszugehen, dass das höhere Preisniveau bleiben wird, ein deutlicher Rückgang der Bau- und Materialpreise auf breiter Front ist eher nicht zu erwarten“, so die Prognose von Schmidt. Diese Faktoren – höhere Zinsen in Kombination mit den gestiegenen Bau- und Materialpreisen – könnten eine „toxische“ Mischung für den Wohnungsbau sein.

Das befürchtet auch die Baubranche: „Vor allem der Wohnungsbau leidet unter den schlechten Rahmenbedingungen und der Zurückhaltung der Investoren“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Verbands der Bauindustrie, Tim Oliver Müller.

Nach seiner Ansicht könnte der Abbau von Bürokratie einen Schub auslösen: „Und das kostet keinen Cent extra. Denn 16 verschiedene Landesbauordnungen bremsen eine breit angelegte Wohnraumoffensive aus. So einen Dschungel an Verordnungen und Regularien können wir uns nicht mehr leisten.“ Doch noch ist es nicht so weit. Der Staat schein bei der Entrümpelung von Bauvorschriften keine Eile zu haben.

Mehr freie Wohnungen dank demografischem Wandel

Auf der anderen Seite steigt das Angebot an Gebrauchtimmobilien durch die demografische Entwicklung. Denn ältere Menschen brauchen weniger Quadratmeter, gleichzeitig ist die Geburtenrate gering. Dazu eine Studie des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung vom Oktober 2022: „Ein höherer Anteil älterer Menschen führt zu einem höheren Angebot an Immobilien, da ältere Haushalte tendenziell Vermögenswerte auflösen und weniger Wohnfläche benötigen. Dies dämpft die Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise.“

Prognose: Kurzfristig niedrigere Preise bei Immobilien

Die Gemengelage aus Unsicherheiten führt dazu, dass der Boom bei den Immobilienpreisen kurzzeitig zu Ende ist, sagen die AnalystInnen der Deutschen Bank Research. Zu wenige KäuferInnen treffen auf zu hohe Preisvorstellungen der VerkäuferInnen. „Die Preisvorstellungen von potenziellen Käufern und Verkäufern divergieren. Die Transaktionszahl ist sehr gering“, schildern die ExpertInnen die Lage.

Eine Auswertung der Bausparkasse Schwäbisch Hall belegt das anhand der Preissteigerung für einzelne Städte im ersten Quartal dieses Jahres. Lediglich Berlin, Essen und Leipzig legten zu. Die größte Zunahme ist in der Ruhrgebietsmetropole zu verzeichnen. In Essen kletterten die Quadratmeterpreise um satte 5 Prozent. Allerdings liegen sie auf einem niedrigen Niveau von 2.781 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis wird derzeit nur von Dresden mit 2.718 Euro geschlagen. Am meisten zahlte man (und das wird wenig überraschen) in Bayerns Landeshauptstadt. 8.778 Euro wurden für den Quadratmeter in München aufgerufen.

Kaufpreisentwicklung: Bestandswohnungen I. Quartal 2023

Stadt	Preis pro m2	Anstieg/Rückgang
Berlin	5.150 Euro	+ 2 %
Bremen	3.081 Euro	– 2 %
Dresden	2.718 Euro	0 %
Düsseldorf	4.779 Euro	– 2 %
Essen	2.781 Euro	+ 5 %
Frankfurt	5.934 Euro	0 %
Hamburg	6.404 Euro	0 %
Hannover	3.562 Euro	0 %
Köln	5.123 Euro	0 %
Leipzig	2.571 Euro	+ 1 %
München	8.778 Euro	0 %
Nürnberg	3.771 Euro	0 %
Stuttgart	5.155 Euro	– 2 %

Mittelfristige Prognose: Warum die Immobilienpreise schon vor 2025 steigen könnten

Immobilienexperte Oliver Adler von der Schwäbisch Hall denkt ebenso, „dass sich 2023 für Immobilieninteressenten Kaufgelegenheiten ergeben, wenn man den entsprechenden Zeitaufwand in Suche, Planung und Verhandlung investiert. Die Mühe lohnt sich: Derjenige, der jetzt eine Immobilie will und sie sich auch leisten kann, ist in einer deutlich besseren Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer als in den vergangenen Jahren.“

„Fünf wesentliche Argumente lassen uns aber nur eine Preisdelle erwarten“, meinen die ExpertInnen der Deutsche Bank Research.

Laut DB-Experte Jürgen Möbert sind das:

• negative Realzinsen (die Sparzinsen minus Inflation lassen Vermögenswerte leider immer noch dahinschmelzen, anstatt sie zu erhöhen)
• Inflationsschutz durch Immobilien
• anziehendes Mietwachstum
• eine hohe fundamentale Angebotsknappheit (der bedeutendste Faktor!)
• bereits gefallene reale Hauspreise durch die hohe Inflation

All das könnte bald wieder für Preisanstiege sorgen.

Auch die Fachleute der Allianz warnen vor einem baldigen Ende der kurzfristig günstigen Immobilien und damit auch vor dem Ende von bezahlbarem Wohnraum. „Vor allem der deutsche Wohnungsmarkt ist unter den großen europäischen Volkswirtschaften am stärksten gefährdet. Die Immobilienpreise sind seit 2015 real um mehr als 50 Prozent gestiegen, während die Erschwinglichkeit von Eigenheimen um minus 30 Prozent gesunken ist.“

Entwicklung der Immobilienpreise bei steigenden Zinsen

Die Stagnation oder moderaten Preisrückgänge gelten nur für einen beschränkten Zeitraum. Die Chancen für einen Kauf stehen also derzeit nicht so schlecht. Doch du solltest dich beeilen, das Zeitfenster könnte sich schon bald schließen. Steigen die Zinsen weiter, wird es nach dem Preisrückgang wieder zu einer Erhöhung der Kaufpreise kommen. Das könnte nach Ansicht der Deutschen Bank Research schon Mitte des Jahres sein.

Immobilienpreis-Prognose für 2025, 2030 und darüber hinaus

Mögliche Preisanstiege werden sich nach Ansicht der AnalystInnen in Deutschlands Städten unterschiedlich auswirken. „Unsere Projektionen legen ein Ende der Engpässe in Bremen und Nürnberg nahe. Dort dürfte auch die Zinssensitivität relativ hoch sein. In Düsseldorf und Hamburg enden die Engpässe in den nächsten Jahren. Dagegen bestehen sie in Berlin, Frankfurt, Hannover, Heidelberg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München noch viele Jahre fort“, lautet die Prognose der Deutschen Bank. Das bestätigt auch der regelmäßig erstellte Immobilienpreisatlas der Postbank.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den nächsten 10 Jahren?

Betrachten wir die Preisentwicklung in den „Big Seven“ 2021 bis 2035 und das reale durchschnittliche Preiswachstum pro Jahr in Prozent, zeigt sich folgendes Bild:

Rang	Stadt	Preistrend in %	Preis pro qm 2021*
1	München	2,19	9.731,59
2	Frankfurt am Main	1,59	6.583,11
3	Köln	1,35	4.897,50
4	Stuttgart	1,31	5.344,61
5	Berlin	1,01	5.527,53
6	Düsseldorf	0,93	5.361,27
7	Hamburg	0,65	6.488,89

Die Tendenzen zur Verknappung in einigen Metropolen rücken die Überlegung in den Fokus, im urbanen Umland eine Bleibe zu suchen. „Diese punkten in der Regel mit guter Infrastruktur – aber noch zu erschwinglichen Preisen. Allerdings sollte man genauer hinsehen, ob Ausstattung und Lage den angebotenen Preis widerspiegeln“, raten die StudienautorInnen des Wohnatlases der Postbank.

Landkreis-Prognose: Immobilienpreise auf dem Land steigen in bestimmten Regionen

Bei knapp der Hälfte der 401 untersuchten deutschen Landkreise und kreisfreien Städte gewinnen Immobilien bis 2035 weiterhin noch an Wert, sagen die ExpertInnen der Postbank. „Vor allem für den süddeutschen, den Hamburger und Berliner Raum sowie das Weser-Ems-Gebiet erwarten die Experten weitere Steigerungen.“

Strukturschwache Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen könnten bei den Immobilien jedoch zu Wertverlusten führen. „Das trifft insbesondere auf viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern zu. Hier sind in den kommenden Jahren deutlich schrumpfende Bevölkerungszahlen zu erwarten. Zudem altert die Bevölkerung stark, was zu weiteren Kaufkrafteinbußen führt.“

Zur Landlust trägt laut „immowelt“ auch das 49-Euro-Ticket bei. Das Unternehmen beauftragte eine Studie zu den Auswirkungen des Tickets. Darin steht zu lesen: „ Wer bereit ist, aus den Großstädten hinauszuziehen und bis zu einer Stunde Pendelzeit in Kauf nimmt, spart in 9 von 14 untersuchten Großstädten im Durchschnitt mindestens 25 Prozent vom Kaufpreis für eine Bestandswohnung. Je nach Stadt liegt die durchschnittliche Ersparnis sogar bei 44 Prozent.“

Dafür analysierten die StudienautorInnen die Immobilienpreise in den 14 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und deren Speckgürtel. Dazu wurden die Kaufpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) im Stadtgebiet mit den Kaufpreisen in den Gemeinden verglichen, die binnen 60 Minuten mit dem öffentlichen Nahverkehr zu erreichen sind und weniger als 100.000 Einwohner haben.

„Das Deutschlandticket ist für viele Pendler eine finanzielle Entlastung und bietet großes Potenzial für die ländlichen Regionen. Je besser der öffentliche Nahverkehr dort ausgebaut wird, desto attraktiver wird das Land – auch in Kombination mit Homeoffice für Großstädter”, meint Felix Kusch, immowelt Country Managing Director, in einer Presseverlautbarung. Das zunehmende Angebot an Co-Working-Spaces auf dem Land, das die Bertelsmann Stiftung verzeichnet, macht das Häuschen im Grünen ebenfalls attraktiver.

Wie verlässlich sind langfristige Immobilienpreis-Prognosen bis 2025, 2030 oder darüber hinaus?

Die vorherigen Prognosen der Wertentwicklung kann man nur eingeschränkt zur Entscheidungsfindung nutzen, wenn man mit dem Kauf einer Immobilie liebäugelt. Denn es fehlt die Bewertung der aktuellen Weltlage mit dem Krieg in der Ukraine, der hohen Inflation, der Preisentwicklung und der Zinserhöhungen.

Die voraussichtliche Entwicklung der Immobilienpreise ist derzeit auch für erfahrene AnalystInnen „Glaskugellesen“. Die ExpertInnen einer aktuellen Studie der Sparda-Bank nennen vor allem die unsichere Zinssituation als Grund. Die Unsicherheit hat aber auch mit politischen

Entscheidungen zu tun. Das macht auch die Käufer unsicher. Dazu kommt: „Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbucheintrag seien immer größere Hürden.“

So sind Prognosen für die Immobilienpreisentwicklung der Jahre 2035, 2040 oder gar 2050 fast unmöglich. Schaut man sich dazu Analysen an, die bereits ein paar Jahre alt sind, zeigt sich: Die Folgen von Corona, Inflation und einer derzeit unruhigen geopolitischen Lage konnten damals nicht eingerechnet werden. So ist es auch heute: Keiner weiß, wie die Welt von morgen aussehen wird. Deshalb sind Immobilienpreis-Prognosen immer mit Unsicherheit behaftet.

Wenn du überlegst, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, bleibt jedoch eines immer gleich: Es gilt, beim Kauf das Gesetz „Lage, Lage, Lage“ zu beachten.

Die Entscheidungen „Stadt oder Land“ und „Haus oder Wohnung“ sind von den persönlichen Vorlieben abhängig. Natürlich ist Wohneigentum eine gute Anlage. Doch die Entscheidung für eine eigene Immobilie sollte nie emotional getroffen werden, sondern hängt davon ab, ob du die Finanzierung stemmen kannst. Denn sie begleitet dich nach der Unterschrift beim Notar oder bei der Notarin fast dein Leben lang.

Wie gehe ich an einen Immobilienkauf heran?

Tipps vom Experten Oliver Adler von Schwäbisch Hall

• Grundlage ist weiterhin eine solide Finanzierungsplanung. Es ist wichtig, frühzeitig mit einem Berater oder einer Beraterin das Gespräch zu suchen und die finanziellen Möglichkeiten für einen Kredit festzulegen. Dort ist zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht – 20 Prozent der Gesamtkosten sind eine gute Basis. Klären kann man auch, welche Eigenleistungen man beim Neubau oder Umbau der Gebrauchtimmobilie selbst einbringen kann.
• An den Finanzierungsplan sollte man mit Ruhe und Augenmaß herangehen. Welche Ein- und Ausgaben fallen pro Monat an? Was ist monatlich an Rate leistbar? Und zwar so, dass einen die Rate nicht finanziell einschnürt und die Lebensqualität darunter leidet. Auch was Sondertilgungen angeht, sollte man im Vorfeld klären, welche realistischen Möglichkeiten es gibt und wie sie nachhaltig leistbar sind.
• Außerdem sollte man sich unbedingt nach den Möglichkeiten der staatlichen Förderungen erkundigen. Denn: Neben den Klassikern wie KfW oder BAFA gibt es auf Länder- und kommunaler Ebene häufig attraktive Förderungen.
• Generell rät Oliver Adler dazu, den Immobilienmarkt zu beobachten. Gerade bei Gebrauchtimmobilien rechnet er mit guten Gelegenheiten. Insbesondere bei älteren Gebäuden lohnt es sich, zu verhandeln. Beim Neubau oder Neukauf ist er etwas reservierter. Und: Durch das Auf und Ab am Zinsmarkt bieten sich auch gute Gelegenheiten für vergleichsweise günstige Kreditkonditionen.

Mehr Tipps zum Immobilienkauf findest du in diesem Guide:

Zum Weiterlesen: Wohnungskauf ohne Trauschein – was unverheiratete Paare beachten sollten

herMoney Tipp

Wenn du ein Haus baust oder kaufst und dafür einen Kredit aufgenommen hat, profitierst du augenscheinlich von einer hohen Inflationsrate. Denn der Wert des Geldes sinkt und damit auch der Wert deiner Schulden. Das gilt aber nur in dem Fall, wenn du eine noch länger laufende Hypothek hast, die zu Zeiten der Null-Zinsen abgeschlossen wurde. Benötigst du eine Anschlussfinanzierung, wird es teuer. Denn mit der Inflation steigen die Bauzinsen.

Zum Weiterlesen: Mit einem VL-Bausparvertrag helfen Geldgeschenke des Chefs bei der Finanzierung des Eigenheims.

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