Airbnb: Worauf bei der Vermietung in Deutschland zu achten ist

Du möchtest deine Wohnung während des Urlaubs über Airbnb vermieten und ein schönes Sümmchen einstreichen? Wo Fallstricke lauern.

Inhalt

• Genehmigung vom Amt
• Mietwohnung untervermieten
• Gewerbe anmelden?
• Steuern zahlen?
• Lohnt sich Airbnb?

Die Idee ist gut: Während du im Urlaub oder im Sabbatical bist, könnte ein Gast deine Wohnung nutzen und quasi deine Miete zahlen. Das ist das Geschäftsmodell der Vermittlerplattform Airbnb. Dort gibt es vom Baumhaus in den Tropen bis zur schicken Maisonette-Wohnung in München eine große Vielfalt an Unterkünften. Manche stehen nur Frauen offen.

Doch bevor du jetzt deine Wohnung, Zimmer oder dein Haus über das weltweit operierende Portal anbietest, solltest du die Bedingungen kennen – sonst könnte Ärger drohen.

Wohnung über Airbnb vermieten: Nur mit Genehmigung in Deutschland erlaubt

Wie schlimm der Ärger werden kann, hängt von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ab und davon, ob du Mieterin oder Eigentümerin bist. Airbnb macht darauf aufmerksam, dass GastgeberInnen wissen sollten, wie die Gesetzgebung in ihrer Stadt diesbezüglich aussieht. Die Verantwortung liegt also bei dir, nicht bei Airbnb.

Bei Airbnb-Vermietung wird der Wohnraum zum Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt, also handelt es sich um eine Zweckentfremdung. Die muss die Kommunalbehörde genehmigen. Grundsätzlich ist es ohne Genehmigung aber untersagt, Haus oder Wohnung komplett gegen Geld als Feriendomizil zu vermieten, heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund.

Beispiel München: Hier ist es den EigentümerInnen erlaubt, maximal 50 Prozent der Wohnfläche der eigen bewohnten Räumlichkeiten für maximal 8 Wochen im Jahr zu vermieten. Denn hier greift die „Zweckentfremdungssatzung“. Damit will die Bayern-Metropole verhindern, dass der knappe Wohnraum nicht von Airbnb-TouristInnen weiter verringert wird. Stören deine Gäste auch noch die NachbarInnen, können sie dich melden. Zu diesem Zwecke hat die Stadt München ein Online-Formular erarbeitet.

Wer gegen die Vorschriften verstößt, muss mit hohen Bußgeldern rechnen. Die sind allerdings von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Nach Auskunft eines Experten können das in München bis zu 500.000 Euro werden. In Frankfurt verknackte das OLG einen illegalen Vermieter zu 6.000 Euro.

Also auf jeden Fall die behördlichen Vorschriften einhalten und um Genehmigung ersuchen. Dazu brauchst du:

• Grundrissplan
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug

Bevor du also als Gastgeberin loslegst, solltest du klären, welche Verwaltungsvorgänge in deiner Kommune erforderlich sind. Zuständig ist entweder die Meldebehörde oder das Bürgeramt. Auch hinsichtlich der Zuständigkeit gibt es in Deutschland keine einheitliche Regelung.

Trotz Mietwohnung Airbnb-Vermieterin werden?

Bist du selbst Mieterin, steht an erster Stelle dein Mietvertrag. VermieterInnen schließen in der Regel eine Untervermietung ohne Genehmigung der EigentümerInnen aus. Das ist auch der Fall bei Genossenschaften.

Vermietest du ohne Erlaubnis deiner Vermieterin über Airbnb, ist das ein Verstoß gegen den Mietvertrag. So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Aktenzeichen VIII ZR 210/13.

Hältst du dich nicht an die im Mietvertrag festgeschriebenen Klauseln, kann dir die Kündigung drohen. Dazu kommt: Personen, die bei dir zur Untervermietung wohnen, fallen unter die Mietschutzrechte. Weigert sich beispielsweise die Person, fristgerecht auszuziehen, ist der Gang zum Anwalt fast unvermeidlich. Denn du bist für deinen Gast verantwortlich. Schäden, die die Person anrichtet, sind ebenfalls deine Angelegenheit und nicht die deiner eigenen Vermieterin.

Wie lange darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten?

Das fragen sich die meisten GastgeberInnen in spe. Leider lautet die Antwort: Es kommt darauf an. Denn die Regionalverwaltungen entscheiden, ob die Dauer der Vermietung beschränkt ist. In Deutschlands Hauptstadt gelten strenge Regeln für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen. In Berlin darf die Vermietung von Wohnraum an TouristInnen nur noch in bestimmten Fällen und für maximal 90 Tage pro Jahr erfolgen. In Hamburg sind es sogar nur 57 Tage.

Ist die Vermietung über Airbnb gewerblich?

Die Regionalverwaltungen bestimmen auch,

• ob du dich als Gewerbetreibende anmelden musst,
• die Räume von Privat- in Gewerbenutzung umgewandelt werden müssen
• oder ob du gewisse Bauvorschriften einzuhalten hast.

Vermietest du nicht nur ab und zu, sondern generierst ein regelmäßiges Einkommen, könnte die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden. Wie die Regeln genau ausgelegt werden, entscheidet die Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Der hessische Landesverband von Haus & Grund warnt in diesem Kontext: „Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.“

Airbnb-Vermietung & Steuern

Die Mieteinnahmen aus einer Kurzzeitvermietung müssen selbstverständlich versteuert werden. „Steuerfrei bleibt nur, wer mit seinem Gesamteinkommen unter dem jährlichen Grundfreibetrag von derzeit 11.604 Euro (beziehungsweise nach der Anhebung 11.784 Euro) liegt oder mit der Vermietung nicht mehr als 520 Euro verdient hat“, erklärt ein Wohnrechtsexperte gegenüber der „Süddeutschen Zeitung“.

Einnahmen über die Airbnb-Vermietung fallen unter „Mieteinnahmen“ nach § 21 Einkommensteuergesetz und müssen in der Steuererklärung angegeben werden, heißt es weiter.

Das bedeutet: Was nach Abzug der Werbungskosten wie der Airbnb-Gebühr übrigbleibt, unterliegt in der Regel der Steuer. Den Betrag trägst du in deiner Steuererklärung in die Anlage V ein. Hier solltest du sorgfältig arbeiten, denn im Januar 2023 trat das Plattformensteuertransparenzgesetz in Kraft. Also gibt Airbnb die Einnahmen an die Behörden weiter.

Mehr über Steuern, die bei Airbnb-Vermietungen anfallen:

Gut zu wissen: Tourismussteuer

Die Touristensteuer oder auch Bettensteuer gibt es seit dem Jahr 2014 in Deutschland. Das bedeutet: Alle Privatreisende müssen seitdem einen von der Stadt oder sonstigen Kommunen festgelegten Betrag zahlen. Es obliegt den einzelnen Gemeinden, ob sie die Option nutzen. Die meisten Städte kassieren die Steuer allerdings gerne. Erkundige dich, wie und ob du diese Steuer abführen musst. Airbnb übernimmt die Abrechnung aber mitunter.

Lohnt sich die Vermietung über Airbnb?

Wenn du ein Zimmer oder deine Wohnung über Airbnb vermietest, fallen andere Kosten an als in einem Hotel. Die Plattform selbst berechnet eine pauschale Servicegebühr von 3 Prozent der Zwischensumme einer Buchung. Die Zwischensumme definiert Airbnb wie folgt:

Preis pro Nacht zuzüglich optionaler Gebühren, die du Gästen in Rechnung stellst. Das sind Reinigungsgebühren, eine Gebühr für zusätzliche Gäste und Haustiere oder die Umlegung von Internetgebühren und anteilige Stromkosten. Bestimmst du allerdings, dass die Stornierungsregeln sehr streng sind, kannst du den Prozentsatz senken.

Nehmen wir an, du fährst 21 Tage in den Urlaub und vermietest deine Wohnung für 120 Euro pro Nacht (hier ist die Gästesteuer für die Stadt inklusive). Dann ergibt sich folgende Rechnung:

Mieteinnahmen:                                   2.520,00 Euro
+ Kosten für Endreinigung                    120,00 Euro (5 Euro pro Tag)
+ Internetanschluss pauschal                 20,00 Euro

Zwischensumme:                                 2.660,00 Euro

./. Airbnb-Gebühr                                      79,80 Euro
./. Kosten für Endreinigung                   120,00 Euro
./. Internetanschluss pauschal                20,00 Euro

Zwischensumme:                                  2.440,20 Euro

./. Steuer auf Vermietung und Verpachtung und Rücklagen für Reparaturen (beides individuell)

Vermietung über Airbnb: Pro & Contra

Was spricht dafür, Airbnb-Gastgeberin zu werden?

• Wer eine Wohnung oder ein Zimmer vermieten will, profitiert von der leichten Abwicklung über Airbnb.
• Immobilien, die sonst leer stehen, können durch Airbnb vermietet werden und Einnahmen generieren.
• Airbnb sorgt dafür, dass das Geld ankommt, erst dann gibt es die Adresse.
• Durch die Einnahmen kannst du dein Eigentum teilfinanzieren, wenn das in deiner Gemeinde oder Stadt erlaubt ist.
• Airbnb bietet 24/7-Support.
• Als neue Gastgeberin bei Airbnb wirst du von einem sogenannten „Super-Host“ (einem bewährten Vermieter) unterstützt. Zudem siehst du die Bewertungen der Gäste und kannst so einschätzen, ob du sie in deiner Wohnung unterbringen möchtest.

Was spricht dagegen, über Airbnb Zimmer zu vermieten?

• Wenn die Airbnb-MieterInnen Ärger machen, beispielsweise durch Party oder Vandalismus, bist du dafür verantwortlich.
• Manche kommunalen Verwaltungen schieben der uneingeschränkten Vermietung einen Riegel vor.
• Die Einnahmen müssen versteuert werden.
• Deine Airbnb-MieterInnen fallen unter das Mietschutzgesetz.
• Vermietest du als Mieterin deine Wohnung oder auch nur ein Zimmer über Airbnb, ist das eine Untervermietung und du verstößt möglicherweise gegen deinen Mietvertrag.

herMoney Tipp

Wenn du die Vermietung noch ein Stück sicherer machen willst, empfiehlt dir Airbnb, eine Kaution festzulegen. Zudem bietet die Plattform mit AirCover ein Sicherheitsnetz an. Das Programm beinhaltet „die Verifizierung der Identität von Gästen, die Überprüfung von Buchungen, den Schutz bei Sachschäden in Höhe von bis zu drei Millionen US-Dollar, den Schutz für eure Wertsachen und den Schutz für geparkte Autos und festgemachte Boote an eurer Unterkunft“, so Airbnb. Darüber hinaus kannst du eine Service-Telefonnummer in Anspruch nehmen. Dieses Schutzprogramm ist kostenlos.

Zum Weiterlesen: Welche Versicherungen brauchen VermieterInnen?

FAQ

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Recherche kann herMoney keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit übernehmen. Der Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.

Dieser Artikel wurde ursprünglich von Christiane Habrich-Böcker am 13.07.2023 verfasst und zuletzt am 16.09.2024 von Katrin Gröh aktualisiert.