Erbschaft einer Immobilie: So funktioniert die Wertermittlung eines Hauses

Wie viele Steuern du auf deine geerbte Immobilie zahlen musst, hängt vom Wert der Erbschaft ab. Wie wird er berechnet?

Inhalt

• Immobilien-Bewertung: Wie geht das?
• Privater Gutachter oder Finanzamt?
• Wert selbst schätzen
• Haus verkaufen: Tipps & Tricks
• Steuern sparen

 

Ein Erbschaftsfall ist eine emotional belastende Angelegenheit. Ist dann auch noch eine Immobilie im Spiel, müssen sich die ErbInnen nicht nur von einem geliebten Menschen verabschieden, sondern auch noch allerhand Bürokratie erledigen. Für solche Fälle haben wir einen kleinen Leitfaden zusammengestellt, der dir aufzeigt, wie du den Wert des Erbes, in diesem Fall eines Hauses oder einer Wohnung, grob ermitteln kannst. Du erfährst, welche Kosten auf dich zukommen und wie der Verkauf funktioniert, wenn du Teil einer zerstrittenen Erbengemeinschaft bist.

Erbschaft einer Immobilie: So funktioniert die Wertermittlung

Sicher hast du schon eine grobe Vorstellung davon, welche Faktoren wesentlich zum Wert des Objektes beitragen. Dazu gehören zum Beispiel die Lage, die Größe, der Zustand und die Ausstattung des Hauses oder der Wohnung.

Der Verkehrswert einer Immobilie spielt für das Finanzamt eine wesentliche Rolle, weil er bestimmt, wie hoch die Abgaben in Form von Erbschaftssteuern ausfallen. Deshalb wird das Finanzamt es sich auch nicht nehmen lassen, den Wert der geerbten Immobilie vorerst selbst einzuschätzen. Doch wie genau bewertet das Finanzamt eine Immobilie im Erbfall?

Um den Verkehrswert des vererbten Hauses oder der Wohnung zu ermitteln, wird eines dieser drei Standardverfahren angewendet:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

                Vergleichswertverfahren

In vielen Fällen wendet das Finanzamt das Vergleichswertverfahren an. Es kommt häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern zum Tragen. Beim Vergleichswertverfahren dient der Kaufpreis einer gleichwertigen Immobilie in ähnlicher Lage als Richtwert für den Wert des Objektes, dessen Preis ermittelt werden soll.

                Ertragswertverfahren

Handelt es sich bei dem geerbten Objekt um ein Mehrfamilien- oder Geschäftshaus, eine Logistikfläche, ein Hotel oder ein gemischt genutztes Grundstück, findet häufig das Ertragswertverfahren Anwendung. Es wird nicht selten mit dem Vergleichswertverfahren kombiniert. Das Vergleichswertverfahren geht dem Ertragswertverfahren in solchen Fällen voraus.

Beim Ertragswertverfahren wird dann noch ermittelt, wie hoch die Einnahmen aus Miete, Pacht und Co. schätzungsweise sein werden. Davon werden die Kosten des Eigentümers beziehungsweise der Eigentümerin für beispielsweise Betriebs- und Instandhaltungskosten abgezogen, um den Ertrag der Immobilie zu ermitteln.

                Sachwertverfahren

Wenn der Wert einer geerbten Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses ermittelt werden soll, wird das in den meisten Fällen durch ein Sachwertverfahren geschehen. Dabei wird – um es stark vereinfacht zu sagen – berechnet, wie viel es aktuell kosten würde, die gleiche Immobilie noch einmal bauen zu lassen. Die Wertminderung, zum Beispiel durch Abnutzung des geerbten Objekts, wird ebenfalls berücksichtigt.

Das Verfahren wird häufig eingesetzt, wenn die Immobilie der Eigennutzung dienen soll. Außerdem ist das Sachwertverfahren sinnvoll, wenn Vergleichswerte fehlen.

Achtung! Natürlich ist es für das Finanzamt von Vorteil, wenn die Immobilie hochpreisig eingeschätzt wird. Immerhin müssen die ErbInnen dann auch mehr Steuern zahlen. Deshalb liegt der bei dem Standardverfahren errechnete Marktwert nicht selten über dem, was das Haus oder die Wohnung bei einem Verkauf tatsächlich einbringen würde.

 

Erbschaft eines Hauses: Privates Wertgutachten statt Verkehrswert des Finanzamtes?

Mittlerweile ist dir wahrscheinlich klar geworden, dass du unter Umständen günstiger wegkommst, wenn du dich nicht auf die Ermittlung des Verkehrswertes durch das Finanzamt verlässt. Doch wer ermittelt den Wert einer Immobilie bei einer Erbschaft exakter als das Finanzamt?

Du sparst eventuell einen großen Batzen Geld, wenn du selbst zusätzlich eine öffentlich bestellte und vereidigte Gutachterin engagierst. Das könntest du auch dann noch tun, wenn das Finanzamt bereits den Wert deiner geerbten Wohnung beziehungsweise des Hauses ermittelt hat. Der vom Finanzamt ermittelte Betrag lässt sich mit einem Wertgutachten einer vereidigten Sachverständigen widerlegen. Willst du das Haus oder die Wohnung im Rahmen einer Erbschaft schätzen lassen, kommen Kosten von mindestens 2.000 Euro auf dich zu. GutachterInnen findest du zum Beispiel über das Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammer.

Sparen kannst du dir die Beauftragung einer Sachverständigen, wenn der Wert der Immobilie laut Finanzamt unterhalb der Grenzen deines persönlichen Freibetrages liegt. Denn in diesem Fall zahlst du ja keine Steuer beim Antreten des Erbes.

Erbschaft: So schätzt du den Wert eines Hauses oder einer Wohnung selbst

Um den Preis einer Immobilie exakt einschätzen zu können, braucht es eine Gutachterin oder einen Gutachter. Wer jedoch vorerst nur den groben preislichen Rahmen des Objektes ermitteln möchte, der sollte sich einen Überblick auf den gängigen Immobilienportalen verschaffen. Dort lassen sich durch die Anwendung verschiedener Filter Immobilien finden, die dem vererbten Haus beziehungsweise der Wohnung ähnlich sind.

Achtung! Bei den Preisen, die auf den Immobilienportalen aufgerufen werden, handelt es sich häufig um die Wunschvorstellungen der VerkäuferInnen. Der tatsächliche Wert des Objektes kann weit unter der aufgerufenen Summe liegen.

Erbschaft: Checkliste für die grobe Bewertung der Immobilie

• In welcher Region befindet sich die Immobilie?
• Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte? Falls es sich um eine Eigentumswohnung handelt: Liegt sie im Erd- oder Dachgeschoss oder dazwischen?
• Wie groß ist die Wohnfläche der Immobilie?
• Welche Fläche hat das Grundstück des Hauses?
• Wie viele Zimmer hat die Immobilie? Küche und Bäder werden nicht dazugezählt.
• Wann wurde die Immobilie gebaut?
• Wie ist sie ausgestattet? Es macht einen Unterschied, ob zum Beispiel Parkett verlegt wurde oder Laminat. Ein neues Dach, eine neue Heizungsanlage, Marmorfliesen und so weiter steigern den Wert zusätzlich.
• Falls sie verkauft werden soll: Ist der Verkauf für die nächsten Monate geplant oder ist der Zeitraum noch offen?

Ein grobes automatisiert erstelltes Gutachten einer Immobilie kannst du auch kostenlos online einholen. Zum Beispiel hier. So erhältst du einen ersten Hinweis, wie hoch deine Erbschaft ausfallen könnte.

Erbschaft: Wann es sinnvoll sein kann, eine Immobilie zu verkaufen

Wenn es ausgeschlossen ist, dass du die geerbte Immobilie selbst beziehst, kommt ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung in Betracht. Vor allem dann, wenn du das Objekt nicht alleine erbst, sondern Teil einer Erbengemeinschaft bist. Dann kann der Verkaufserlös gerecht unter den ErbInnen aufgeteilt werden. Wie viel Angehörige bekommen, die den Pflichtteil erben, erfährst du hier.

Auch dann, wenn die vier Wände in einem schlechten Zustand sind, möchtest du sie vielleicht lieber abstoßen. Anderenfalls kommen wahrscheinlich hohe Kosten für Sanierungsarbeiten auf dich zu.

Wenn du Alleinerbin bist, kann ein Verkauf auch interessant sein, damit du dir das Leben deiner Träume finanzieren kannst. Wenn du das Haus oder die Wohnung gewinnbringend verkaufst, kannst du zum Beispiel deine Traumimmobilie finanzieren, eine längere Auszeit vom Job nehmen oder deine Arbeitszeit reduzieren.

Haus verkaufen nach einer Erbschaft: Worauf du achten solltest

Wenn du deine geerbte Immobilie veräußern möchtest, solltest du dir zwei Fristen merken: die Dreijahresfrist und die Zehnjahresfrist.

Die Dreijahresfrist bezieht sich auf die Spekulationssteuer. Die Frist kommt zum Tragen, wenn es sich um eine eigengenutzte Immobilie handelt. Also wenn der oder die ErblasserIn, die ErbInnen oder deren Kinder mietfrei und dauerhaft in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben. Da auch angebrochene Jahre zählen, kann man bereits dann auf die drei Jahre kommen, wenn man das Haus oder die Wohnung tatsächlich nur 14 Monate zur Eigennutzung verwendet hat, zum Beispiel von Dezember 2021 bis Januar 2023. Bei einer selbstgenutzten Immobilie entfällt bei solchen Erbschaften die Spekulationssteuer, auf die wir später näher eingehen.

Sie entfällt auch, wenn die Person, die die Immobilie als Erbschaft vermacht, das Objekt vor mindestens zehn Jahren gekauft hat („10-Jahres-Frist“).

Hältst du eine der beiden Fristen ein, kannst du deine Erbschaft spekulationssteuerfrei verkaufen.

So gehst du beim Verkauf einer Immobilie aus Erbschaft vor

Folgende Schritte sind für den Immobilienverkauf notwendig:

1. Erbschein beim Amtsgericht beantragen: Die Immobilie geht in den Besitz der ErbInnen über.
2. EigentümerIn im Grundbuch ändern lassen (die Notarkosten kannst du dir dabei sparen, denn ein Notar muss dafür nicht beauftragt werden)
3. Wert der Immobilie feststellen lassen
4. Verkauf des geerbten Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks privat oder mit Hilfe einer Maklerin oder eines Maklers

Du verkaufst das geerbte Haus innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag an eine fremde Person? Dann ist der Verkaufspreis für das Finanzamt relevant, nicht der errechnete Verkehrswert. Wird die Immobilie etwas später an eine außenstehende Person veräußert, musst du dem Finanzamt nachweisen, dass sich ihr Wert nicht erheblich geändert hat. Ist der Verkaufspreis niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert, schmälert das jedoch die Steuerlast des Erben beziehungsweise der Erbin.

Verkauf eines geerbten Hauses im Rahmen einer Erbengemeinschaft

Komplizierter wird es, wenn ein Haus oder eine Wohnung auf mehrere ErbInnen übergeht. Ein Verkauf kommt dann nämlich nur infrage, wenn sämtliche Erben und Erbinnen damit einverstanden sind. Wollen alle verkaufen, ist die Sache klar und ihr könnt euch gemeinsam im Grundbuch als EigentümerInnen eintragen lassen.

Das weitere Vorgehen ist dasselbe wie oben erwähnt. Der Verkaufserlös wird – abzüglich aller Kosten, zum Beispiel für die Maklerin – unter den ErbInnen aufgeteilt. Anschließend wird die Erbschaftssteuer beim Finanzamt beglichen, sollte der jeweilige Freibetrag, auf den wir weiter unten eingehen, beim Verkauf überschritten worden sein.

Falls sich die Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf der Immobilie einigen kann, gibt es folgende Möglichkeiten:

• MiterbInnen auszahlen
• auf Erbteil verzichten und unter Umständen Abfindung vereinbaren („Abschichtung“)
• Immobilie aufteilen, so dass jede mit ihrem Teil machen kann, was sie will. Das funktioniert zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern, indem die Wohnungen darin als Eigentumswohnungen auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt werden.

Kommen diese Optionen alle nicht in Betracht, kann bei Gericht eine Auflösung der Erbengemeinschaft beantragt werden. Dann folgt unter Umständen eine Teilungsversteigerung. Dieses Verfahren muss nicht nur finanziell von allen ErbInnen getragen werden, es erzielt wahrscheinlich auch den schlechtesten Verkaufspreis. Daher sollte eine solche Zwangsversteigerung nach Möglichkeit vermieden werden.

Achtung! Hat der Erblasser beziehungsweise die Erblasserin im Testament eine „Verfügungsunterlassungsverpflichtung“ aufgenommen, könnte der oder die ErbIn beim Verkauf der Immobilie zu Schadenersatz verpflichtet sein. Er muss dann den restlichen ErbInnen ausgezahlt werden.

Geerbtes Haus verkaufen: Welche Steuern sind zu zahlen?

Überschreitet das geerbte Vermögen den jeweiligen persönlichen Freibetrag und bleibt die Immobilie nicht in der Familie, erbt der Staat sozusagen mit. Beim Verkauf eines geerbten Hauses beziehungsweise einer Wohnung fallen zwei unterschiedliche Steuern an:

• Erbschaftssteuer
• unter Umständen Spekulationssteuer

Welche Steuer in welcher Höhe fällig wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab, auf die wir im Folgenden näher eingehen.

                Spekulationssteuer

Diese Steuer fällt an, wenn eine geerbte Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft wird. Sie beginnt mit dem Kauf der Immobilie durch den Erblasser oder die Erblasserin und endet in der Regel zehn Jahre später. Da die Spekulationssteuer bis zu 40 Prozent des Veräußerungsgewinns betragen kann, sollte der Verkaufszeitpunkt weise gewählt werden.

Erbschaft einer Immobilie: Berechnung der Spekulationssteuer

Verkaufspreis – ursprünglicher Kaufpreis – ggf. Maklerkosten – ggf. Notarkosten (inklusive Grundbucheintrag) x persönlicher Steuersatz = Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn das geerbte Haus oder die Wohnung in den vergangen zwei Jahren sowie im Jahr des Verkaufes durch die EigentümerInnen oder deren Kinder selbst bewohnt wurde. Auch angebrochene Kalenderjahre werden hier mitgezählt. In dieser Zeit muss man beim Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet gewesen sein.

Die Spekulationssteuer entfällt auch dann, wenn die Immobilie für unter 600 Euro oder ohne Gewinn verkauft wurde. Gewinnfrei bedeutet, dass der Verkaufspreis abzüglich der Maklerprovision und Notarkosten niedriger als der einstige Kaufpreis sein muss.

                Erbschaftssteuer

Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, hängt vom Wert der geerbten Immobilie sowie dem Verwandtschaftsgrad zwischen ErblasserIn und ErbIn ab. EhepartnerInnen haben auf eine Erbschaft einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro. Je nach Wert des Erbes und der Steuerklasse fällt der Prozentsatz der Erbschaftssteuer unterschiedlich hoch aus. Eine Tabelle mit den jeweiligen Prozentsätzen findest du hier.

Vor allem dann, wenn du eine kleine baufällige Immobilie in einer für KäuferInnen unattraktiven Gegend erbst, zum Beispiel von deinen Eltern, sollte sich die Erbschaftssteuer erübrigen. Anders sieht es aus, wenn deine Mutter oder dein Vater dir eine schicke Altbauwohnung etwa an der Alster in Hamburg vererbt.

Gut zu wissen: Die Erbschaftssteuer wird sich 2023 wohl enorm erhöhen. Wie du Steuern sparst, erfährst du hier:

Die Grunderwerbssteuer ist bei der Erbschaft einer Immobilie nicht fällig. Auch dann nicht, wenn du das Haus oder die Wohnung innerhalb einer Erbengemeinschaft an einen Miterben verkaufst, um den Nachlass zu teilen.

Sonderregelungen beim Erbe vermieteter Immobilien

Wird die Immobilie vermietet, werden bei der Berechnung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer nur 90 Prozent des ermittelten Verkehrswerts berücksichtigt. Die übrigen zehn Prozent können steuerfrei vererbt oder verschenkt werden.

Du hast eine vermietete Immobilie geerbt und ihr Wert übersteigt deinen persönlichen Freibetrag? Um die Schenkungs- und Erbschaftssteuer bezahlen zu können, musst du das Objekt nicht unbedingt verkaufen, wenn du gerade knapp bei Kasse bist. Du kannst die beiden Steuerarten über einen Zeitraum von zehn Jahren stunden und deine Schulden beim Finanzamt nach und nach aus den Mieteinnahmen begleichen.

Obwohl du bei der Erbschaft einer vermieteten Immobilie keine Anschaffungskosten hast, kannst du die Abschreibungen für den Wert des Gebäudes in deiner Steuererklärung geltend machen. Hier gilt die „Fußstapfentherorie“. Das bedeutet, dass der oder die ErbIn die „Absetzungen für Abnutzung“ („AfA“) des oder der ErblasserIn fortzuführen hat. Wenn Kosten für die Erbauseinandersetzung, die Maklerprovision oder den Grundbucheintrag anfallen, darfst du sie als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Wie du deine Immobilie mustergültig an deine Kinder oder deinen Ehepartner vererben kannst, verrät dir Christiane Warnke in dieser Folge des herMoney Talks. Warnke ist Anwältin und spezialisiert auf Familien-, Vertrags- und Erbrecht.

Vermögensausgleich in der Zugewinngemeinschaft nach Erbschaft einer Immobilie

Du hast eine Immobilie geerbt und lässt dich scheiden? Dann machst du dir vielleicht Gedanken, ob du beim Vermögensausgleich dein Haus oder deine Wohnung aus der Erbschaft teilweise an deinen Ehepartner abtreten musst.

Gehört das Haus dir, bleibt es auch bei einer Scheidung in deinem Besitz. Es sei denn, ihr habt euch beide als EigentümerInnen ins Grundbuch eintragen lassen.

Eure Erbschaften aus der Zeit eurer Ehe werden eurem Endvermögen zugerechnet. Hatte das geerbte Heim zum Zeitpunkt der Erbschaft einen Wert von 400.000 Euro und hat während der Ehe 100.000 Euro an Wert hinzugewonnen, kommt es nur auf den Zugewinn an, in diesem Fall 100.000 Euro. Nur dieser Zugewinn muss bei einer Scheidung unter den EhegattInnen aufgeteilt werden, solltet ihr keinen Ehevertrag aufgesetzt haben, der eine andere Regelung enthält. In unserem Beispiel müsste der oder die ErbIn 50.000 Euro auszahlen.

herMoney Tipp

Du siehst, dass sich nicht pauschal sagen lässt, wie der Wert einer Immobilie bei einer Erbschaft berechnet wird. Du tust höchstwahrscheinlich gut daran, dir Unterstützung durch eine Sachverständige zu holen. Sie kann dir durch ein korrektes Wertgutachten unter Umständen dabei helfen, die Höhe deiner Erbschaftssteuer zu senken.

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Recherche kann herMoney keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit übernehmen. Der Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.