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Bausparvertrag: Nachteile überwiegen oft die Vorteile

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Katrin Gröh

12. März 2024

Die Finanzierung eines Eigenheims über einen Bausparvertrag klingt verlockend, hat aber oft mehr Nachteile als Vorteile.

 Inhalt

Nachteile & Vorteile von Bausparverträgen: Das Wichtigste im Überblick

Bei einem Bausparvertrag zahlst du monatlich einen bestimmten Geldbetrag ein und bekommst am Ende der Ansparphase ein Darlehen von der Bank. Dabei sicherst du dir über den gesamten Zeitraum günstige Zinsen.

Heutzutage ist ein Bausparvertrag für den Immobilienkauf nicht mehr sinnvoll. Das liegt daran, dass die Bausparsumme in der Regel nicht für die hohen Immobilienpreise ausreicht und du noch eine zusätzliche Finanzierung abschließen müsstest.

Für Modernisierungen oder Sanierungen kann er allerdings eine Lösung sein.

Den Traum vom Eigenheim können sich die meisten in den nächsten zehn Jahren nicht erfüllen – zu diesem harten Urteil kommt eine Studie aus dem Jahr 2023 von Empirica und LBS-Research.

Außerdem schneidet Deutschland bei der Eigenheimquote im europäischen Vergleich schlecht ab. Gerade einmal 42,1 Prozent der Bevölkerung besitzen Wohneigentum – bei Personen unter 34 Jahren sind es sogar nur zehn Prozent (Quelle: Sozioökonomisches Panel, BIW Berlin).

Das hat zwei Gründe: Zum einen machen hohe Immobilienpreise und Zinsen den Kauf eines Eigenheims fast unmöglich. Zum anderen müssen viele Menschen für ihren Job in Ballungsräume wie Großstädte ziehen, wo Wohneigentum entsprechend teuer ist.

Manchmal wird Bausparen in Betracht gezogen, um sich den Traum von der eigenen Immobilie doch noch zu erfüllen. Aber ist ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll? Das beantworten wir hier.

So funktioniert ein Bauspardarlehen

Bei einem Bausparvertrag gibt es drei Phasen:

  • Ansparphase
  • Zuteilungsphase
  • Darlehensphase

Bei der ersten Phase sparst du einen gewissen Geldbetrag an – meist bis zu 40 Prozent der gesamten Bausparsumme (= Mindestguthaben + Darlehenssumme). Während der Ansparphase sichert dir die Bank ein zinsgünstiges Darlehen zu, sobald du den vereinbarten Sparbetrag erreicht hast und das Geld benötigst.

Hast du das Mindestguthaben erreicht, beginnt die Zuteilungsphase. Du bekommst die Bausparsumme und kannst sie für einen wohnwirtschaftlichen Zweck verwenden.

Parallel dazu geht es an die Darlehensphase. Denn das Darlehen der Bank bekommst du natürlich nicht geschenkt, sondern musst es in Raten wieder abstottern.

Bausparvertrag: Vorteile im Check

Beim Bausparvertrag hast du die Möglichkeit, Förderungen durch den Staat oder den Arbeitgeber mitzunehmen. Darunter:

  • Wohnungsbauprämie: Die Wohnungsbauprämie beläuft sich auf zehn Prozent der eingezahlten Summe – maximal jedoch 70 Euro pro Jahr für Alleinstehende und 140 Euro pro Jahr für Verheiratete. Um das Geld zu erhalten, musst du jährlich mindestens 50 Euro einzahlen und darfst maximal 35.000 Euro brutto verdienen (bei Verheirateten sind es zusammen 70.000 Euro).
  • Arbeitnehmersparzulage: Nutzt du vermögenswirksame Leistungen deines Arbeitgebers (VL-Bausparvertrag), kannst du gegebenenfalls die Arbeitnehmersparzulage erhalten. Das sind bis zu 43 Euro pro Jahr. Dafür darf dein jährliches Einkommen als Single maximal 40.000 Euro betragen (das Doppelte bei Verheirateten).
  • Wohn-Riester: Beim Wohn-Riester kannst du 175 Euro pro Jahr als Grundzulage für Erwachsene, 185 Euro pro Kind (geboren vor 2008) oder 300 Euro pro Kind (geboren nach 2008) erhalten. Die Zulagen sind auf 2.100 Euro gedeckelt. Dafür musst du die Immobilie schlussendlich besitzen, sie als Hauptwohnort angemeldet haben und mindestens vier Prozent deines jährlichen Bruttoeinkommens einzahlen.
    Zwar klingt der Riester-Bausparvertrag erst einmal vielversprechend, allerdings gibt es einen Nachteil: Du musst das Wohnförderkonto versteuern (darauf werden staatliche Förderungen bis zur Tilgung vermerkt und verzinst) und du benötigst Eigenkapital.

Weitere Vorteile des Bausparvertrags sind:

  • Niedrige Zinsen: Bei einem Bausparvertrag sicherst du dir langfristig günstige Zinsen.
  • Mehrere Einsatzmöglichkeiten: Du bist nicht zwangsläufig daran gebunden, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Du kannst mit einem Bausparvertrag auch Modernisierungen oder Sanierungen finanzieren. Besonders bei kleineren Krediten kann es sein, dass Banken höhere Zinsen verlangen und du mit einem Bausparvertrag besser wegkommst.
  • Flexibilität: Du kannst selbst entscheiden, wie viel du in einen Bausparvertrag einzahlen möchtest. Dadurch bleibst du flexibel und kannst das Bausparen anpassen, wenn sich deine finanziellen Umstände verändern und du beispielsweise schwanger wirst. Das kann jedoch auch nachteilig sein. Warum erfährst du weiter unten.

Bausparvertrag: Diese Nachteile solltest du kennen

Und wann lohnt sich ein Bausparvertrag nicht? Einen Bausparvertrag kann man eigentlich nicht für den Vermögensaufbau nutzen. Denn beim Bausparen sind die Guthabenzinsen in der Regel sehr niedrig. Bei anderen Anlagemethoden lässt sich deutlich mehr Rendite erzielen.

Um das besser zu verstehen, findest du hier ein Rechenbeispiel:

Vermögensaufbau mit einem Bausparvertrag

Wir vergleichen den Bausparvertrag mit risikoarmen ETFs und gehen davon aus, dass du 50.000 Euro als Bausparsumme haben möchtest und jeden Monat 237 Euro sparst. Davon allein kannst du dir mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit keine Immobilie kaufen, aber beispielsweise eine Modernisierung oder Sanierung bezahlen.

Beispielrechnung Bausparvertrag

Bausparsumme 50.000 Euro
Spardauer 10 Jahre (120 Monate)
Monatliche Sparrate 237 Euro
Guthabenverzinsung 0,01 Prozent
Abschlussgebühr 1,6 Prozent der Bausparsumme (800 Euro)
Jahresentgelt 15 Euro
Einzahlungen 28.440 Euro
Guthaben nach Ansparzeit 27.502,21 Euro
Höhe Bauspardarlehen 22.497,79 Euro
Höhe Darlehenszins (effektiv) 1,82 Prozent
Darlehensrate pro Monat 190 Euro
Laufzeit des Darlehens 10 Jahre und 9 Monate

Quelle: Schwäbisch Hall (Bausparrechner), Stand: Februar 2024.

Während du 28.440 Euro eingezahlt hast, kommst du am Ende der Sparphase nur auf ein Guthaben von 27.502 Euro. Das liegt mitunter an der Abschlussgebühr. Die Guthabenverzinsung von 0,01 Prozent ist außerdem so gering, dass sie eigentlich gar nicht ins Gewicht fällt. Zudem musst du das Darlehen samt Zinsen an die Bank zurückzahlen.

Würdest du nun vergleichsweise jeden Monat 237 Euro in einen risikoarmen ETF-Sparplan investieren, sähe deine Bilanz nach zehn Jahren folgendermaßen aus:

ETF-Sparplan (MSCI World)

Einmalzahlung 0 Euro
Monatlicher Sparplan 237 Euro
Laufzeit 10 Jahre (120 Monate)
Indexrendite (geschätzt) 8,65 Prozent
Gesamte Einzahlungen 28.440 Euro
Gesamte Rendite 15.712,98 Euro
Insgesamt 44.152,98 Euro

Quelle: iShares, Stand: Februar 2024.

Du kämst bei einer Investition in ETFs zwar nicht auf deinen gewünschten Gesamtwert von 50.000 Euro, hättest allerdings insgesamt 44.152 Euro – und davon 15.712 Euro Gewinn (vor Steuern), den du an keine Bank zurückzahlen musst.

Weitere Nachteile des Bauspardarlehens sind:

  • Kosten: Banken verlangen beim Abschluss eines Bausparvertrags in der Regel eine Abschlussgebühr. Die kann zwischen 1 Prozent und 1,6 Prozent deiner Bausparsumme ausmachen. Das bedeutet, dass du im Endeffekt erst nach Zahlung der Gebühr mit der eigentlichen Ansparphase beginnst.
  • Zuteilung kann sich verschieben: Ehe die Ansparphase abgeschlossen ist, bekommst du kein Geld ausgezahlt. Das bedeutet, dass es durchaus etwas länger dauern kann, bis du dein Darlehen erhältst – anders als bei einem regulären Immobilienkredit. Kommt es öfter zu Zahlungsausfällen, verschiebt sich die Zuteilungsphase immer weiter nach hinten. Brauchst du dringend neuen Wohnraum, etwa weil Nachwuchs ansteht, kann das zum Problem werden.
  • Geringe Summen: Heutzutage reicht die Summe eines Bausparvertrags nicht mehr für den Erwerb eines Eigenheims aus.
  • Kündigungsrisiko: Eine Bank kann deinen Bausparvertrag einseitig kündigen, auch wenn du eigentlich noch vorhattest, Eigentum zu kaufen. Das kann zum Beispiel passieren, wenn der Vertrag zehn Jahre lang zuteilungsreif ist, du das Geld jedoch bisher nicht genutzt hast.
  • Fehlende Spontanität: Dadurch, dass du beim Bausparvertrag an einen zeitlichen Rahmen gebunden bist, kannst du nicht einfach spontan einen Kauf oder eine Modernisierung umsetzen. Du musst also im Voraus planen. Solltest du das perfekte Häuschen im Grünen finden, sind dir also die Hände gebunden.

Zum Weiterlesen: Du hast schon einen Bausparvertrag und möchtest ihn kündigen? Hier erklären wir, wie du deinen Bausparvertrag auflösen kannst.

Alternativen zum Bausparvertrag

Du fragst dich nun vermutlich: Was statt Bausparvertrag? Gibt es eine bessere Lösung?

Ja, die gibt es. Möchtest du langfristig Vermögen aufbauen, solltest du dich mit Einzelaktien und ETFs auseinandersetzen. Die Renditen sind dabei deutlich höher – auch bei risikoarmen Investments. Hier zeigen wir dir, wie du mit ETFs durchstarten und zum Profi in Sachen Anlage werden kannst.

herMoney Tipp

Unserer Meinung nach sind die Immobilienpreise mittlerweile so hoch, dass bei einer Vorfinanzierung über einen Bausparvertrag die Nachteile die Vorteile überwiegen. Es liefe darauf hinaus, dass du eine zusätzliche Finanzierung abschließen musst und doppelt Gebühren bezahlst. Sinnvoller ist es, Geld durch clevere Investments anzusparen und einen Immobilienkredit mit guten Konditionen abzuschließen.

FAQ: Vorteile und Nachteile des Bausparens

Lohnt sich ein Bausparvertrag, wenn man nicht bauen will?

Du bist bei einem Bausparvertrag nicht dazu verpflichtet, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Du kannst das Geld beispielsweise auch einfach für eine Modernisierung oder Renovierung nutzen. Auch ein anderer wohnwirtschaftlicher Zweck – wie zum Beispiel eine neue Küche – ist möglich.

Bausparvertrag: Ja oder Nein?

Macht ein Bausparvertrag Sinn? In den meisten Fällen würden wir sagen: Nein. Die Immobilienpreise sind mittlerweile so hoch, dass ein Bauspardarlehen nicht ausreichen würde und du vermutlich noch einen zusätzlichen Kredit aufnehmen müsstest. Bausparen scheint zumindest für den Kauf einer Immobilie sinnlos, kann sich aber bei Sanierungen lohnen.

Wann ist mein Bausparvertrag zuteilungsreif?

Das kommt ganz auf dein Ansparverhalten an. Es lässt sich nicht zu 100 Prozent voraussagen, wann dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Außer du zahlst wirklich regelmäßig gleichbleibende Raten ein. Überweist du mehr, verkürzt sich deine Ansparphase. Zahlst du weniger ein, verlängert sie sich.

Was ist, wenn ich schneller an mein Geld kommen möchte?

Du kannst deinen Bausparvertrag teilen und einen neuen Tarif mit einer niedrigeren Bausparsumme abschließen.

Vorteile: Du kommst schneller an dein Geld und musst meist keine zusätzlichen Abschlussgebühren zahlen.

Nachteile: Wenn du den Bausparvertrag teilst, verringert sich deine vorherige Abschlussgebühr nicht und die Decksumme fällt durch die Teilung niedriger aus.

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag nicht?

Ein Bausparvertrag lohnt sich wohl nicht, wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest – gleiches gilt fürs Bauen. Du kannst in ETFs investieren, um Eigenkapital aufzubauen, und dann einen regulären Immobilienkredit aufnehmen. So hast du nur einen statt zwei Kredite und sparst dir Abschlussgebühren.

Investieren mehr Frauen oder mehr Männer in eine eigene Immobilie?

Laut Interhyp kaufen sich Männer fast doppelt so häufig eine eigene Immobilie als Frauen, wenn sie die Kosten alleine stemmen. Das liegt wohl vor allem am Einkommensgefalle, da Frauen im Schnitt leider nach wie vor weniger verdienen als Männer.

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Disclaimer: Aktien, Fonds und ETFs unterliegen Kursschwankungen; damit sind Kursverluste möglich. Bei Wertpapieren, die nicht in Euro notieren, sind zudem Währungsverluste möglich. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die Zukunft. Die Auswahl der Wertpapiere und sonstigen Finanzinstrumente dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Kaufempfehlung dar.

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Katrin Gröh

Katrin Sonja Gröh hat Wirtschaftskommunikation studiert und beschäftigt sich seit mehreren Jahren mit verschiedenen Themen rund um den Verbraucherjournalismus. Als freie Autorin schreibt sie über Finanzen, Wirtschaft und Versicherungen.