Teilverkauf eines Hauses: Diese Nachteile sollten Immobilien-Besitzerinnen kennen

Immobilien kosten, auch wenn sie abbezahlt sind. Denn Instandhaltungen sind oft teuer. Hilft eine Finanzierung durch Teilverkauf?

Inhalt

Was ist ein Teilverkauf?
Gründe
Erfahrungen
Nachteile
Lohnt es sich?

Die Werbung verspricht älteren ImmobilienbesitzerInnen gern ein Leben ohne finanzielle Sorgen durch einen Teilverkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung. So entsteht der Eindruck, dass der Immobilien-Teilverkauf hierzulande richtig in Fahrt kommt. Allerdings ist die Verkaufsform bei den meisten ImmobilieneigentümerInnen nicht so recht angekommen, wie der Haus- und Grundbesitzerverein auf Nachfrage von herMoney mitteilt: „Das Thema Teilverkauf spielt für unsere Mitglieder keine Rolle.“

Dennoch ist die Idee auf den ersten Blick verführerisch. Du verkaufst einen Anteil und steckst dafür Geld ein. Aber lohnt sich das überhaupt?

Teilverkauf deines Hauses: Was ist das? Habe ich ein Wohnrecht?

Du bist Eigentümerin einer Immobilie und benötigst Geld für eine größere Sanierung wie eine Dacherneuerung oder du willst dir einen Lebenstraum erfüllen? Vielleicht lebst du auch in Trennung und musst deinen Partner auszahlen, um das Haus, die Wohnung oder Grundstück halten zu können. Die Gründe sind mannigfaltig, um über den Teilverkauf einer Immobilie nachzudenken.

Der Teilverkauf kann für verschiedene Immobilien funktionieren. Da wären:

• Haus vermietet oder selbst genutzt
• Eigentumswohnung vermietet oder selbst genutzt
• Grundstück verpachtet oder nicht verpachtet

Eine Immobilie kann bis zu 50 Prozent verkauft werden. Ein Wohnrecht kannst du in der Regel vertraglich festlegen.

Teilverkauf des Hauses: Wie geht das?

Der erste Schritt ist die Anfrage. Als Nächstes folgt ein erstes grob kalkuliertes Angebot der VerkäuferIn. Ist das eine Verhandlungsbasis, wird der Marktwert von ein oder zwei GutachterInnen ermittelt. Dann werden die Details wie lebenslanges Nießbrauchrecht verhandelt, schließlich möchtest du weiter in der Immobilie wohnen. Ist man sich handelseinig, wird der Vertrag notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung des Nießbrauchrechts erfolgt an zweiter Rangstelle im Grundbuch.

Der Käufer oder die Käuferin erhält eine Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Die Höhe der Grundschuld-Eintragung bewegt sich zwischen 115 und 117 Prozent des Kaufpreises des Immobilienanteils. Die Immobilie wird als Sicherheit verbrieft. Das garantiert dem Käufer oder der Käuferin, dass er oder sie im Fall des Rückkaufs der Immobilie mindestens seinen Einsatz zurückerhält.

Alternativen zum Teilverkauf: Leibrente und Umkehrhypothek

Es gibt noch andere Möglichkeiten, die Immobilien zu verkaufen, beispielsweise die Leibrente. Der Unterschied zum Teilverkauf: Bei der Leibrente wird dein Eigentum verrentet, aber damit auch mit allen Konsequenzen verkauft. Der Preis, den du in dem Fall erlöst, beinhaltet einen Abschlag zum Marktwert.

Die monatliche Rente berechnet sich nach dem Verkehrswert, deiner statistischen Lebenserwartung, dem Wert des Wohnrechts und den Betriebs- und Instandhaltungskosten, heißt es bei der Volksbank.

Neben der Rente behält du in der Regel das lebenslange Wohnrecht. Das ist in europäischen Ländern gängige Praxis, in denen die Altersvorsorge nicht so gut geregelt ist wie hierzulande. Doch dafür kommen nur Immobilien infrage, die zu 80 Prozent abbezahlt sind (laut Angaben der Volksbanken-Teilkauf).

Eine weitere Alternative ist die Umkehrhypothek: Auch damit kannst du in den eigenen vier Wänden bleiben, während du monatlich Geld erhältst. Nach einem Umzug ins Altersheim oder im Todesfall geht die Immobilie an den Investor über, zum Beispiel eine Bank. Wie das alles im Detail funktioniert, erklärt die Verbraucherzentrale detailliert hier.

Halbes Haus verkaufen – aber an wen?

Du kannst dein Haus oder deine Wohnung nicht nur an Profis, sondern auch an Privatpersonen verkaufen. Oder auch an deine Kinder oder an einen Anbieter wie Hausanker oder Engels &Völkers. Grundsätzlich bist du danach aber nicht mehr alleinige, sondern Miteigentümerin. Die Verkaufskosten trägt im Fall professioneller Käufer das Unternehmen. Bis auf die Löschung des alten Grundbucheintrags wird meistens alles übernommen.

Privater Immobilien-Teilverkauf: Wenn das Haus an die Kinder gehen soll

Einen Teil deiner Immobilie an deine Kinder zu veräußern, hat einen gewissen Charme. Geht so beispielsweise die Hälfte der Immobile gegen Geld an den Nachwuchs, entfällt die Grunderwerbssteuer. Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen können seitens deiner Kinder geltend gemacht werden, wenn die Eltern weiterhin im Haus wohnen bleiben, heißt es auf dem Portal immowelt.de.

Natürlich funktioniert ein Teilverkauf auch bei anderen Privatpersonen. Du kannst etwa an andere Familienmitglieder oder Freunde verkaufen. In diesem Fall kommt es aber auf eine juristisch saubere Vertragsgestaltung an, um spätere Streitereien zu vermeiden.

Teilverkauf des Hauses an Banken & Co.: Erfahrungen anderer prüfen

Es gibt etwa zwei Handvoll professionelle Anbieter, deren Angebote du vor einem Handel unbedingt vergleichen solltest. Da helfen auch Erfahrungsberichte anderer Menschen, die ihr Haus via Teilverkauf veräußerten. Du findest Bewertungen einzelner Anbieter im Internet – zum Beispiel bei Trustpilot.

Professionelle Anbieter für den Immobilien-Teilverkauf:

• Deutsche Teilkauf
• Engel & Völkers
• Hausanker (gehört zu Deutsche Teilkauf)
• HausVorsorge
• HausVorteil
• Heimkapital
• Verkaufen aber bleiben
• Volksbank Immobilien
• Wertfaktor
• AG

Manche sind von der Dekra zertifiziert. Ein Vergleich tut dennoch not. Auf den meisten Seiten findet man Teilverkauf-Rechner, die eine erste Kaufpreisschätzung des Hauses auswerfen.

Welche Erfahrungen ein älteres Ehepaar mit dem Teilverkauf gemacht hat, erfährst du hier:

Gründe, die für einen Teilverkauf sprechen

Ein Teilverkauf macht für Menschen erst Sinn, wenn sie bereits in Rente sind oder kurz davorstehen. Ist man noch längere Zeit erwerbstätig, ist eine Bankfinanzierung oftmals der bessere Weg.

Gründe für einen Teilverkauf können sein:

Kreditaufnahme

Das Geldinstitut gewährt dir keinen Kredit, um eine große Reparatur in Angriff zu nehmen. Viele ältere Menschen denken häufig erst gar nicht über die Möglichkeit nach. Denn die Medien berichteten manches Mal, dass Banken dir im Ruhestand kein Darlehen mehr gewähren.

Dem ist aber nicht so, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Baufinanzierers Interhyp, gegenüber herMoney. „Man kann nicht pauschal sagen, dass es für ältere Menschen schwieriger geworden ist, einen Kredit zu erhalten.“ Denn das Alter allein ist oft nicht entscheidend, sondern die gesamte finanzielle Situation, so Mohr.

„Dazu zählen neben der Zeit für die Rückzahlung des Darlehens die Sicherheit, die der Immobilienwert bietet. Daher verlangen etliche Kreditinstitute ab einem bestimmten Alter eine Mindesttilgung von beispielsweise drei Prozent. Darüber hinaus wollen die meisten Banken, dass das Darlehen zu Lebzeiten abbezahlt wird. Ist absehbar, dass die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer während der Zinsbindung des Darlehens in Rente geht, müssen auch die Renteneinkünfte geprüft werden. Weil das Thema jedoch sehr individuell ist, empfehlen wir allen Interessentinnen und Interessenten, sich von einem Experten oder einer Expertin beraten zu lassen.“

Rente reicht nicht zum Leben

Das ist leider oft so. Es gibt ImmobilieneigentümerInnen, die zwar in einer abbezahlten Wohnung oder einem Haus leben oder ein schuldenfreies Baugrundstück besitzen. Die Rente reicht aber nicht, um notwendige Sanierungen oder Reparaturen vorzunehmen (wie das Dach neu zu decken oder eine moderne Heizanlage einzubauen).

Teilverkauf des Hauses bei Scheidung oder nach dem Tod des Partners

Du lässt dich gerade scheiden, willst die Wohnung oder das Haus weiterbewohnen und hast das Berufsleben fast hinter dir? Doch das Einkommen reicht nicht zur Ausbezahlung deines Partners? Dann könnte ein Teilverkauf sinnvoll sein.

Es könnte auch sein, dass du eine Erbengemeinschaft auszahlen musst. Aber außer einem kleinen Guthaben auf dem Konto verfügst du über keinerlei Vermögen. Auch dann könnte ein Teilverkauf ein Ausweg sein.

Keine Erben

Wenn du keine Kinder hast, dir aber einen schönen Lebensabend machen willst, könnte ein Teilverkauf dir ein finanzielles Polster verschaffen.

Teilverkauf des Hauses trotz Kredit

Der Verkauf ist außerdem möglich, wenn das Haus durch einen Immobilienkredit belastet ist (natürlich nur noch zu einem Teil). Die Bedingung dafür: Du schulterst die Belastungen nach dem Hausteilverkauf selbst.

Teilverkauf mit Nießbrauch

Du kannst bei einem Teilverkauf festlegen, dass du das lebenslange Nießbrauchrecht hast. Das schließt im Gegensatz zum lebenslangen Wohnrecht neben der Eigennutzung auch die Vermietung ein. Dafür musst du möglicherweise mit einem Abschlag auf den Kaufpreis rechnen. Verkaufst du teilweise eine vermietete Immobilie, kann sie auch nach dem Teilverkauf weitervermietet werden.

Nachteile eines Teilverkaufs: Diese Gründe sprechen dagegen, ein Haus zu veräußern

Du kannst den Teilverkauf durch Rückkauf wieder zurückdrehen. Aber: Es fallen Gebühren an und wenn der Immobilienwert steigt (was er ja trotz aktueller Krisen immer noch tut), zahlst du mehr für deinen verkauften Anteil, als du erlöst hast. Denn es gilt der derzeitige Marktwert. Man kann aber eine Deckelung auf bis zu 17 Prozent vereinbaren.

Das gilt auch für deine ErbInnen. Sie haben das Vorkaufsrecht. Willst du deinen ErbInnen die Immobilie später ganz hinterlassen oder willst du sie selbst zurückkaufen, fallen Maklerkosten an.

Die Plattform „Homeday“ hat die in den Bundesländern unterschiedlichen Sätze zusammengestellt:

Baden-Württemberg	3,29 %
Bayern	3,12 %
Berlin	3,45 %
Brandenburg	3,47 %
Bremen	3,37 %
Hamburg	3,23 %
Hessen	3,24 %
Mecklenburg-Vorpommern	3,39 %
Niedersachsen	3,33 %
Nordrhein-Westfalen	3,22 %
Rheinland-Pfalz	3,35 %
Saarland	3,44 %
Sachsen	3,47 %
Sachsen-Anhalt	3,44 %
Schleswig-Holstein	3,28 %
Thüringen	3,44 %

 

Nutzungsentgelt

Für den Immobilienanteil, den ein Teilverkauf-Unternehmen erwirbt, berechnet der Miteigentümer dir Nutzungsgeld für den angenommen Verdienstausfall, den es als Gesamteigentümer generieren könnte. Das können pro Jahr einige tausend Euro sein.

 

Anbieter	Höhe in Prozent
Deutsche Teilkauf	4,99 (10 Jahre Festschreibung)
Engel & Völkers Liquidhome	2,75 (1 Jahr Festschreibung) 3,0 (5 Jahre Festschreibung) 3,25 (10 Jahre Festschreibung)
Hausanker	4,99
Hausvorsorge	2,79 3,79 (bei 10 Jahren Festschreibung)
Heimkapital	3,9 (bei zehn Jahren Festschreibung)
Verkaufen aber bleiben	3,9 (bei fünf Jahren Festschreibung 4,9 (bei zehn Jahren Festschreibung)
Volksbank Immobilien	4,75 auf zehn Jahre
Wertfaktor	2,9
Wohnwert.AG	3,2 (1 Jahr variabel) 3,7 (5 Jahre Festschreibung) 3,9 (10 Jahre Festschreibung) 4,1 (15 Jahre Festschreibung)

Das bedeutet, du musst bei einem Teilverkauf von 100.000 Euro und einem Nutzungsentgelt von 2,75 Prozent pro Jahr 2.750 Euro pro Jahr oder monatlich knapp 230 Euro an den Käufer zahlen. Die Nebenkosten trägst du aber wie bisher.

Ist das fair? Als Vergleichsgröße ist der Mietpreis pro Quadratmeter in der Gegend ein guter Anhalt. Dafür teilst du die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizierst das Ergebnis mit 100. Häufig liegt die Mietrendite bei rund 4 Prozent.

Betriebs- und Instandhaltungskosten

Die Kosten für die Instandhaltung musst du im Falle des Teilverkaufs meist selbst tragen. Oder der Miteigentümer beteiligt sich nur zu einer gewissen Höhe daran. Doch eines sollte man laut Verbraucherzentrale bedenken. Wird eine neue Heizungsanlage eingebaut, ist das wertsteigernd. Die Verbraucherzentrale macht darauf aufmerksam, dass es Sanierungen gibt, die man durch staatliche Regelungen ausführen muss. Beispielsweise energetische Maßnahmen. Ebenso zahlst du weiterhin die komplette Grundsteuer.

Die Verbraucherzentrale rät zudem: „Achtung: Vorsicht bei Angeboten, bei denen einige Anbietende sich sogar gegen einen Wertverlust der Immobilie absichern. Wird die Immobilie später komplett verkauft, bekommt der Anbieter mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von zum Beispiel 17 Prozent als ,Minimumanteil‘ zurück, zusätzlich zum üppigen Nutzungsentgelt wohlgemerkt.“

Ist ein Teilverkauf deiner Immobilie sinnvoll?

Alles in allem ist der Teilverkauf zwar eine Lösung, aber lediglich eine von mehreren. Und nur dann, wenn man vorher alle Varianten genau geprüft hat.

Informiere dich sehr genau, ob nicht doch ein Darlehen, eine Leibrente oder eine Umkehrhypothek der bessere Finanzierungsweg ist. Informationen erhältst du über die Verbraucherzentrale, die auf ihrer Internetseite rät: „Ein einfacher Kredit kann unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen bieten.“

Auch die Stiftung Warentest kann weiterhelfen. Sie hat zum Thema „Hausteilverkauf“ ein ausführliches, aber kostenpflichtiges Dossier erstellt. Die kleine Gebühr ist sicher gut investiert.

herMoney Tipp

Lass dich von Werbeaussagen, die eine simple Handhabe und schnelle Abwicklung versprechen, nicht überrumpeln. Rechne lieber genau aus, auf welchen Kosten du nach einem Teilverkauf sitzen bleibst (Nutzungsgebühr, Instandhaltungskosten etc). Du kannst diesen Betrag dann mit den Darlehenszinsen vergleichen, die du für einen Kredit zahlen würdest. Prüfe auch Alternativen wie Umkehrhypotheken. Wenn du schließlich einen Teilverkauf ernsthaft in Betracht ziehst und Angebote einholst, kann eine zusätzliche Beratung beim Anwalt sinnvoll sein.

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