Immobilienverrentung: Wann lohnt sich die Immobilienrente, wann nicht?

Reicht deine Rente nicht, um im Alter gut leben zu können, kannst du deine Immobilie verrenten. Doch das will gut durchgerechnet sein.

Inhalt

• Definition
  > Erfahrung
• Varianten
• Berechnung
  > Wann lohnt sich die Immobilienrente?
• Vor- & Nachteile

2022 wohnten 51,5 Prozent der 60- bis 69-Jährigen in einem eigenen Haus, 8,4 Prozent in einer Eigentumswohnung. Doch kaum ist der Ruhestand da, merkt der ein oder andere, dass die Rente für ein goldenes Alter nicht reicht. Doch EigentümerInnen haben ein Ass im Ärmel – das sogenannte Betongold. Ihre Immobilien können sie nutzen, um ihre monatlichen Einkünfte aufzustocken – zum Beispiel durch eine Immobilienrente.

Definition: Was ist eine Immobilienrente?

Das Prinzip einer Immobilienverrentung ist einfach: Du trittst dein Eigentumsrecht an einer Immobilie ab, verkaufst sie sozusagen in Raten. Im Gegenzug zahlt dir der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin regelmäßig eine Rente.

Der Käufer kann eine Privatperson wie ein Familienmitglied, ein Finanzinstitut (eventuell deine Hausbank) oder ein anderes Unternehmen oder eine Stiftung sein. Nach dem Verkauf bleibst du im Haus wohnen.

Erfahrungen mit der Immobilienrente

Eine Seniorin berichtet, was ihr die Immobilienverrentung gebracht hat:

Der kleine Unterschied: Teilverkauf vs. Immobilienrente

Die Immobilienrente hört sich ähnlich wie ein sogenannter Teilverkauf an. Dabei bekommt man ebenfalls eine Art Zusatzrente durch den Verkauf eines Teils der Immobilie. Allerdings wird hier die Summe zumeist auf einen Schlag ausbezahlt und du trägst im Gegensatz zur Immobilienverrentung nach wie vor alle Pflichten der Instandhaltung und zahlst zusätzlich eine Gebühr.

Welche Varianten der Immobilienrente gibt es?

Man unterscheidet zwischen zwei möglichen Formaten der Immobilienverrentung mit Wohnrecht („Nießbrauch“):

Zum einen den Verkauf des Hauses an eine Person oder an ein Unternehmen gegen Zahlung einer Rente und mit der Vorgabe, dass du im Haus wohnen bleibst. Zum anderen kannst du eine sogenannte Umkehrhypothek abschließen (auch Immobilienverzehrkredit genannt). Doch was ist das genau?

Die Umkehrhypothek ist eine Form der Hypothek, die du nicht bedienen musst, sondern in dem Fall die Bank oder ein anderes Finanzinstitut. Das heißt, der Hypothekennehmer zahlt dir einen Betrag (monatlich, pro Quartal oder einmal jährlich) und nimmt deine Immobilie als Sicherheit. Im Grundbuch wird im Gegenzug eine Grundschuld eingetragen.

Die Form dieser Finanzierung kommt ursprünglich aus den Vereinigten Staaten und wird hierzulande immer beliebter. Doch die Verbraucherzentrale warnt vor den Kosten. „Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren.“

Immobilienrente: Beispielrechnung

Die Verbraucherschutzorganisation rechnet ein Beispiel durch: „Angenommen, Sie haben eine Immobilie, die heute 200.000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 25 Prozent vor. Somit steht eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung. Sie bekommen aber nicht 150.000 Euro ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 19 Jahre beträgt, steht bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Summe von knapp 50.000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 340 Euro an monatlicher Rente zur Verfügung.”

Beachte, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der zur Verfügung stehende Betrag reduziert wird, mahnen die VerbraucherschützerInnen.

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Umkehrhypothek?

Im Grundsatz sind beide gleich, aber juristisch gesehen gibt es Unterschiede. Die Umkehrhypothek ist im Grunde ein Kredit. Die Sicherheitsleistung, also die Immobilie, nutzt der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin weiter. Die Kosten der Instandhaltung bleiben beim Kreditnehmer hängen.

Im Falle der Leibrente geht das Eigentum sofort auf den Käufer oder die Käuferin über. Der oder die Verkaufende behält das Recht, mietfrei in der Immobilie zu wohnen. Die Unterhaltskosten trägt in dem Fall der Käufer.

Höhe der Immobilienrente berechnen: Wann lohnt sie sich?

Folgende Faktoren sind die Grundlage der Rentenberechnung:

1. Marktwert des Hauses
2. Wert des Wohnrechtes
3. Alter des Eigentümers oder der Eigentümerin / Lebenserwartung
4. Aktuelle Zinsrate (bei Umkehrhypothek)

Willst du die ungefähre Höhe deiner Leibrente ausrechnen, musst du vorher den Wert des Wohnrechts ermitteln. Das geht laut immokauf24 so:

Jahresmiete x Vervielfältiger (damit ist deine geschätzte Lebensdauer gemeint) = Wert des lebenslangen Wohnrechts

Hast du den Wert errechnet, geht es an die Ermittlung des möglichen Rentenbetrags. Dafür gibst du den Wert der Immobile an und ziehst den Wert des Wohnrechts ab. Das Ergebnis ist der zu verrentende Betrag. Dann teilst du ihn durch den Leibrentenfaktor. Der hängt von deiner voraussichtlichen Lebenserwartung ab.

Die Höhe kann man über folgende Formel errechnen:
verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

Immobilienrente: Online-Rechner nutzen

Es gibt im Internet verschiedene Rechner, die dir helfen herauszufinden, ob sich die Immobilienverrentung für dich lohnen könnte. Zum Beispiel hier.

Die Verbraucherzentrale rät, alle Modelle genau durchzurechnen. Wer sich nicht sicher ist, sollte fachkundigen Rat in Anspruch nehmen. Das Problem: Die Angebote, die InteressentInnen von einschlägigen Firmen erhalten, sind oft intransparent. Dazu Günther Strehle, Immobilien-Verkaufsleiter der Wüstenrot Immobilien GmbH: „Dem Kunden wird ein Betrag genannt. Eine Vergleichbarkeit besteht nicht. Es gibt viele verschiedene Modelle. Jeder Anbieter rechnet anders. Alle geben vor, ein Problem älterer Menschen zu lösen, aber je nach Geschäftsgebaren sind die Konditionen sehr unterschiedlich, aber nie für den Eigentümer durchschaubar.” Deshalb fordert das Deutsche Institut für Altersvorsorge mehr Regulierung in diesem Sektor, etwa schriftliche Beratungsprotokolle.

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Das eindeutigste Argument für eine Leibrente ist die Erhöhung des monatlichen Einkommens im Ruhestand. Zudem bist du im Alter vielleicht physisch nicht mehr in der Lage, dich um alle Reparaturen am Haus oder in der Wohnung zu kümmern. Ist das bei dir der Fall, ist die Leibrente der Umkehrhypothek vorzuziehen.

Die Immobilienrente erleichtert für ältere Menschen zudem den Kapitalverwaltungsaufwand.

Ein denkbarer Fall wäre auch die Versorgung des Lebenspartners oder der Lebenspartnerin, wenn keine Kinder da sind. Eine Leibrente ist da ein willkommenes Zubrot und könnte sich hier eventuell lohnen.

Was sind die Vor- und Nachteile der Immobilienrente?

Vorteile:

• Eine Immobilienrente kann dann sinnvoll sein, wenn du dein Haus oder Wohnung nicht vererben möchtest oder keine Erben da sind und du selbst im Rentenalter oder mindestens 60 Jahre als bist.
• Das Haus kann im Fall von Schulden nicht verpfändet werden und im schlimmsten Fall unter den Hammer kommen, denn es gehört ja nicht mehr dir.
• Im Falle eine Umkehrhypothek geht ein möglicher Restbetrag der Summe an die Erben.
• Sämtliche Instandhaltungskosten oder die Zahlung der Grundrente obliegt ab dem notariell beglaubigten Vertrag dem neuen Eigentümer oder der neuen Eigentümerin.
• Erwerben die Kinder oder die EnkelInnen das Haus gegen Leibrente, bleibt es in der Familie.
• Oder aber die ErbInnen können die Hypothekenschulden (je nach Vertragsvereinbarung) zahlen und dann ihrerseits weiternutzen.
• Der Verkauf über das Leibrentenmodell an nächste Angehörige erspart die Schenkungssteuer. Doch die muss nur bei Schenkungen über 400.000 Euro gezahlt werden. Bei einem Haus in München wäre der Betrag aber schnell erreicht. Wird dagegen eine Leibrente mit den Kindern vereinbart, entfällt diese Abgabe.
• Du kannst, solange es geht, in deiner vertrauten Umgebung alt werden.

Aber es gibt auch Risiken, die abzuwägen sind.

Nachteile:

• Du gibst die Eigentumsrechte an deiner Immobilie ab, weil die Immobilie als Sicherheit für die regelmäßige Zahlung an die Bank oder das Finanzinstitut übergeht. Nach dem Auszug, beispielsweise in ein Pflegeheim, oder dem Tod wird das Haus verkauft.
• Bei Umkehrhypotheken fallen Zinsen an.
• Die Instandhaltungskosten blieben bei einer Umkehrhypothek an dir hängen.
• Wenn der Käufer ein wirtschaftlich agierendes Unternehmen ist, musst du dich vor Abschluss über die möglichen laufenden Kosten informieren. Die können sich im Lauf der Zeit erhöhen.
• Da das Haus dem Träger der Umkehrhypothek gehört, kann es logischerweise nicht mehr vererbt werden, es sei denn, den ErbInnen wurde ein Vorkaufsrecht eingeräumt.
• Darüber hinaus unterliegt die Hausrente oder Immobilienrente der Steuer. Darum solltest du die Auswirkung einer monatlichen Zusatzzahlung auf deine Einkommensteuer bedenken.
• Um das Risiko des Käufers oder der Käuferin zu minimieren, kann es eine festgelegte Altersgrenze geben (zum Beispiel kann ein Verkauf erst ab einem Alter von 67 Jahren möglich sein).
• Kaufen Familienmitglieder das Haus, kann es beim Ausbleiben der Zahlung zu Konflikten innerhalb der Familie kommen.

Ablauf: Wie funktioniert die Immobilienverrentung?

Es gibt spezielle Anbieter für die Immobilienverrentung. Die finden sich im Internet, wenn man das Stichwort „Immobilienrente“ angibt. Da tauchen die Sparkassen auf oder Wüstenrot. Die Auswahl ist groß. Wer sich also interessiert, sollte mehrere Unternehmen kontaktieren. Dabei solltest du auch deine dir vertraute Bank berücksichtigen.

herMoney Tipp

Du möchtest noch tiefer ins Thema „Immobilienverrentung” einsteigen? Die Verbraucherzentrale hat einen kostenlosen Ratgeber ins Internet gestellt.

Weitere Infos liefert dir auch unser Podcast mit Finanzplanerin Lisa Hassenzahl: