Immobilienverrentung: Wann lohnt sich die Immobilienrente, wann nicht?

Wenn deine Rente nicht reicht, um im Alter gut leben zu können, kannst du deine Immobilie verrenten. Doch das will gut durchgerechnet sein und lohnt sich keinesfalls immer.

Inhalt

• Definition
• Varianten
• Berechnung
• Wann lohnt sich die Immobilienrente?
• Vor- & Nachteile

Im Jahr 2022 wohnten nur 43,6 Prozent der Haushalte in Deutschland in den eigenen vier Wänden. Damit liegt Deutschland in Europa auf dem vorletzten Platz, was die Wohneigentumsquote betrifft. Doch falls du zu den Glücklichen gehörst, die Immobilieneigentum haben, hast Du ein echtes Ass im Ärmel: dein Betongold. Solltest du im Alter merken, dass die Rente nicht reicht, kannst du die Immobilie stückchenweise versilbern und trotzdem darin wohnen bleiben. Das ist beispielsweise durch eine Immobilienrente möglich. Der Nachteil ist: Du kannst in dem Fall das Häuschen oder die Eigentumswohnung nicht mehr (unbelastet) vererben.

Definition: Was ist eine Immobilienrente / Leibrente?

Das Prinzip einer Immobilienverrentung ist einfach: Du trittst dein Eigentumsrecht an einer Immobilie ab, verkaufst sie sozusagen teilweise oder in Raten. Im Gegenzug zahlt dir der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin regelmäßig eine Rente. Meistens wird sie gezahlt, solange du lebst; in dem Fall spricht man von „Leibrente“ (eine Alternative dazu sind „Zeitrenten“, dann wird die Rente für eine bestimmte Zeit bezahlt; Zeitrenten kommen aber im Immobilien-Bereich eher selten vor). Manche sprechen auch von „Hausrente“, aber das ist ein eher ungewöhnlicher Begriff.

Der Käufer kann eine Privatperson wie ein Familienmitglied, ein Finanzinstitut (eventuell deine Hausbank) oder ein anderes Unternehmen oder eine Stiftung sein. Nach dem Verkauf bleibst du im Haus wohnen.

Die Zielsetzung solcher Konzepte ist leicht nachvollziehbar: Senioren suchen nach einer Möglichkeit, ihr in Immobilien gebundenes Kapital in der Rentenphase zu erschließen und davon zu leben.

Die Herausforderung ist: Du kannst keine Erfahrungen sammeln mit der Immobilienrente, sondern im Regelfall ist das eine einmalige Angelegenheit in einem Menschenleben. Daher will das Für und Wider gut abgewogen sein, und du solltest dir darüber im Klaren werden, welche Form der Immobilien-Verrentung für dich die beste ist – wenn sie in Frage kommt.

Der kleine Unterschied: Teilverkauf vs. Immobilienrente

Die Immobilienrente hört sich ähnlich wie ein sogenannter Teilverkauf an. Dabei bekommt man ebenfalls eine Art Zusatzrente durch den Verkauf eines Teils der Immobilie. Allerdings wird hier die Summe zumeist auf einen Schlag ausbezahlt und du trägst im Gegensatz zur Immobilienverrentung nach wie vor alle Pflichten der Instandhaltung und zahlst zusätzlich eine Gebühr an das Unternehmen, das den Teilverkauf organisiert.

Welche Varianten der Immobilienrente gibt es?

Man unterscheidet zwischen zwei möglichen Formaten der Immobilienverrentung mit Wohn- oder Nießbrauchsrecht:

Zum einen den Verkauf des Hauses an eine Person oder an ein Unternehmen gegen Zahlung einer Rente, mit der Vorgabe, dass du im Haus wohnen bleiben kannst. Zum anderen kannst du eine sogenannte Umkehrhypothek abschließen (auch Immobilienverzehrkredit genannt). Doch was ist das genau?

Die Umkehrhypothek ist eine Form der Hypothek, die du nicht bedienen musst, sondern in dem Fall die Bank oder ein anderes Finanzinstitut. Das heißt, du bleibst Eigentümerin der Immobilie und schließt einen Kreditvertrag ab. Der Hypothekennehmer zahlt dir einen Betrag (monatlich, pro Quartal oder einmal jährlich) und nimmt deine Immobilie als Sicherheit. Im Grundbuch wird im Gegenzug eine Grundschuld eingetragen. Nach dem Tod können die Erben das Darlehen aus eigenem Vermögen oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen.

Die Form dieser Finanzierung kommt ursprünglich aus den Vereinigten Staaten und wird hierzulande immer beliebter. Doch die Verbraucherzentrale warnt vor den Kosten. „Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren.“

Umkehrhypothek / Immobilienrente: Beispielrechnung

Die Verbraucherschutzorganisation rechnet ein Beispiel durch: „Angenommen, Sie haben eine Immobilie, die heute 200.000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 25 Prozent vor. Somit steht eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung. Sie bekommen aber nicht 150.000 Euro ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 19 Jahre beträgt, steht bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Summe von knapp 50.000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 340 Euro an monatlicher Rente zur Verfügung.”

Beachte, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt sind, die zusätzlich zum Zins anfallen können. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der zur Verfügung stehende Betrag reduziert wird, mahnen die Verbraucherschützer.

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Umkehrhypothek?

Gewollt ist das gleiche: Du möchtest in deiner Immobilie wohnen bleiben und deine Rente durch einen regelmäßigen Zusatz-Betrag aufstocken. Aber in der juristischen Ausgestaltung gibt es Unterschiede. Die Umkehrhypothek ist im Grunde ein Kredit, den du auf dein Haus aufnimmst. Die Sicherheitsleistung, also die Immobilie, kannst du weiter nutzen. Du wohnst also nicht mehr in einem unbelasteten Eigentum, sondern in einem belasteten. Bei dieser Variante trägst du weiterhin die Kosten der Instandhaltung und musst dich entsprechend kümmern. Der Vorteil: Eine Altersgrenze gibt es hier nicht, denn das Haus dient als Sicherheit für die Hypothek. Hier kann der Werbeslogan „Immobilienrente ab 60“ also zutreffen.

Bei einer Leibrente verkaufst du deine Immobilie, und anstatt eines einmaligen Betrags wird der Kaufpreis als sogenannte „Leibrente“ gezahlt, also solange du lebst. Gleichzeitig erhältst du im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht (oder ein Nießbrauchsrecht, das ist noch werthaltiger. Wohnrecht gilt, solange du in der Immobilie wohnst; Nießbrauch beinhaltet auch, dass du die Immobilie vermieten kannst und die Mietzahlungen erhältst, solange du lebst) eingetragen, was allerdings den Kaufpreis mindert, denn es stellt schließlich eine Belastung dar. Das Eigentum geht bei dem Vertrag sofort auf den Käufer oder die Käuferin über, aber du behältst das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Die Unterhaltskosten trägt in dem Fall der Käufer.

Immobilienverrentung ab welchem Alter?

Bei einer Leibrente mit Wohn- oder Nießbrauchsrecht spielt das Alter eine Rolle: Damit sich eine Leibrente (Nießbrauchs-Modell) für dich lohnt, solltest du nicht mehr allzu jung sein. „Sinnvoll ist der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht ab einem Alter von 65 Jahren, besser wäre ab 70, denn sonst ist der berechnete Nießbrauchwert zu hoch“, erklärt Otto Kiebler, der unter der Marke HausplusRente seit 2009 solche Immobilienverrentungen anbietet. Als Verkäuferin der Immobilie erhältst du nämlich den aktuellen Verkaufswert der Immobilie abzüglich dem Nießbrauchwert. Der berechnet sich aus dem derzeitigen Mietwert mal der restlichen Lebenserwartung in Monaten

Höhe der Immobilienrente berechnen: Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Wenn du berechnen willst, wie hoch die Immobilienrente ist, sind die folgende Faktoren die Grundlage der Rentenberechnung:

1. Marktwert des Hauses
2. Wert des Wohnrechts (das hängt von deiner statistischen Restlebenserwartung ab)
3. Alter des Eigentümers oder der Eigentümerin / Lebenserwartung (daraus ergibt sich die Restlebenserwartung)
4. Aktueller Hypotheken-Zinssatz (bei Umkehrhypothek)

Willst du die ungefähre Höhe deiner Leibrente ausrechnen, musst du vorher den Wert des Wohnrechts ermitteln. Das geht laut immokauf24 so:

Jahresmiete x Vervielfältiger (damit ist deine geschätzte Lebensdauer gemeint) = Wert des lebenslangen Wohnrechts

Hast du den Wert errechnet, geht es an die Ermittlung des möglichen Rentenbetrags. Dafür gibst du den Wert der Immobile an und ziehst den Wert des Wohnrechts ab. Das Ergebnis ist der zu verrentende Betrag. Dann teilst du ihn durch den Leibrentenfaktor. Der hängt von deiner voraussichtlichen Lebenserwartung ab.

Um die restliche Lebenserwartung zu schätzen, verwendet man die sogenannten „Sterbetafeln“ der Versicherungsgesellschaften. Darin wird für jedes Alter eine statistisch erwartete Restlebensdauer angegeben. Im Einzelfall kannst du natürlich älter werden oder jünger versterben, es handelt sich hierbei lediglich um statistische Erwartungs-Werte, die als Rechengröße herangezogen werden, um dein Wohnrecht zu bewerten.

Die Höhe der monatlichen Leibrente lässt sich über folgende Formel errechnen:
Zu verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

Immobilienrente: Online-Rechner nutzen

Es gibt im Internet verschiedene Rechner, die dir helfen herauszufinden, ob sich die Immobilienverrentung für dich lohnen könnte, sogenannte Immobilienverrentungs-Rechner. Solche Immobilienrente Online-Rechner findest du zum Beispiel hier oder hier.

Die Verbraucherzentrale rät, alle Modelle genau durchzurechnen. Wer sich nicht sicher ist, sollte fachkundigen Rat in Anspruch nehmen. Das Problem: Du triffst eine solche Entscheidung vermutlich nur einmal im Leben und die Angebote, die InteressentInnen von den einschlägigen Firmen erhalten, sind oft intransparent. Dazu Günther Strehle, Immobilien-Verkaufsleiter der Wüstenrot Immobilien GmbH: „Dem Kunden wird ein Betrag genannt. Eine Vergleichbarkeit besteht nicht. Es gibt viele verschiedene Modelle. Jeder Anbieter rechnet anders. Alle geben vor, ein Problem älterer Menschen zu lösen, aber je nach Geschäftsgebaren sind die Konditionen sehr unterschiedlich, aber nie für den Eigentümer durchschaubar.” Deshalb fordert das Deutsche Institut für Altersvorsorge mehr Regulierung in diesem Sektor, etwa schriftliche Beratungsprotokolle.

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Das eindeutigste Argument für eine Leibrente ist, dass du damit dein monatliches Einkommens im Ruhestand erhöhen kannst. Zudem bist du im Alter vielleicht physisch nicht mehr in der Lage, dich um alle Reparaturen am Haus oder in der Wohnung zu kümmern. Ist das bei dir der Fall, ist die Leibrente der Umkehrhypothek vorzuziehen.

Die Immobilienrente erleichtert für ältere Menschen zudem den Kapitalverwaltungsaufwand.

Ein denkbarer Fall wäre auch die Versorgung des Lebenspartners oder der Lebenspartnerin, wenn keine Kinder da sind. Eine Leibrente ist da ein willkommenes Zubrot und könnte sich hier eventuell lohnen.

Viele Anbieter, unterschiedliche Modelle, mit unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen

Weil immer mehr Menschen ins Seniorenalter kommen, gibt es immer mehr Bedarf für Immobilienrenten. Entsprechend steigt auch die Anzahl der Immobilienrenten-Anbieter. Einige davon hängen ihrem Namen noch ein „Plus“ oder „Opti“ an, nennen ihr Produkt dann z.B. Immobilienrente Plus. Wichtig ist: Lass dir das Modell genau erklären, mit allen Vor- und Nachteilen. Frag auch nach, welches Alter für das angebotene Modell ideal ist.

Und erkundige dich auch, ob die jeweilige Immobilienrente steuerpflichtig ist. Bei der Leibrente mit Nießbrauchsrecht ist beispielsweise die Rentenzahlung zu einem bestimmten Anteil steuerpflichtig, weil du deinen Ertragsanteil mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern musst. Dieser richtet sich nach deinem Alter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Das hört sich nicht nur komplex an, sondern ist es auch.

Lass dir dazu am besten schriftlich (und damit verbindlich) ein Beispiel für die von dir ins Auge gefasste Immobilienrente geben, inklusive der steuerlichen Konsequenzen. Wenn der Anbieter dies nicht kann, nimm ihn mit zu deiner Steuerberaterin und lass sie das Modell für dich durchrechnen. Im Nachhinein klüger zu sein hilft in dem Fall nicht viel!

Was sind die Vor- und Nachteile der Immobilienrente?

Vorteile:

• Eine Immobilienrente kann sinnvoll sein, wenn du dein Haus oder deine Wohnung nicht vererben möchtest oder keine Erben da sind und du selbst im Rentenalter oder mindestens 65 Jahre als bist (bist du jünger, ist die Wertminderung der Immobilie durch dein lebenslanges Wohnrecht ziemlich hoch)
• Das Haus kann im Fall von Schulden nicht verpfändet werden und im schlimmsten Fall unter den Hammer kommen, denn es gehört ja nicht mehr dir.
• Im Falle eine Umkehrhypothek geht ein möglicher Restbetrag der ausgezahlten Summe an die Erben.
• Sämtliche Instandhaltungskosten oder die Zahlung der Grundsteuer obliegt ab dem notariell beglaubigten Vertrag dem neuen Eigentümer.
• Erwerben die Kinder oder die EnkelInnen das Haus gegen Leibrente, bleibt es in der Familie.
• Oder aber die ErbInnen können die Hypothekenschulden (je nach Vertragsvereinbarung) zahlen und dann die Immobilie ihrerseits weiternutzen.
• Der Verkauf über das Leibrentenmodell an nächste Angehörige erspart die Schenkungssteuer. Doch die muss nur bei Schenkungen über 400.000 Euro (z.B. an Kinder) gezahlt werden. Bei einem Haus in München wäre der Betrag aber schnell erreicht. Wird dagegen eine Leibrente mit den Kindern vereinbart, entfällt diese Abgabe.
• Du kannst, solange es geht, in deiner vertrauten Umgebung alt werden.

Aber es gibt auch Nachteile, die abzuwägen sind.

Nachteile:

• Du gibst die Eigentumsrechte an deiner Immobilie ab, weil die Immobilie als Sicherheit für die regelmäßige Zahlung an die Bank oder das Finanzinstitut übergeht. Nach dem Auszug, beispielsweise in ein Pflegeheim, oder dem Tod wird das Haus verkauft.
• Bei Umkehrhypotheken erhältst du zwar einen Betrag ausgezahlt, aber es fallen Zinsen an (es handelt sich ja um ein Hypotheken-Darlehen).
• Bei einer Umkehrhypothek bleiben die Instandhaltungskosten an dir hängen, denn du bleibst ja weiterhin Eigentümerin der Immobilie.
• Wenn der Käufer ein wirtschaftlich agierendes Unternehmen ist, musst du dich vor Abschluss über die möglichen laufenden Kosten informieren. Die können sich im Lauf der Zeit erhöhen.
• Die Immobilienrente unterliegt teilweise der Steuer.
• Um das Risiko des Käufers oder der Käuferin zu minimieren, kann es eine festgelegte Altersgrenze geben (zum Beispiel kann ein Verkauf erst ab einem Alter von 67 Jahren möglich sein).
• Kaufen Familienmitglieder das Haus, kann es beim Ausbleiben der Mietzahlung zu Konflikten innerhalb der Familie kommen.

Ablauf: Wie funktioniert die Immobilienverrentung?

Es gibt spezielle Anbieter für die Immobilienverrentung. Die finden sich im Internet, wenn man das Stichwort „Immobilienrente“ oder „Immobilie verrenten“ angibt. Dabei tauchen neben Sparkassen oder Wüstenrot auch Immobilienmakler oder andere spezialisierte Unternehmen auf. Die Auswahl ist groß. Wer sich also interessiert, sollte mehrere Unternehmen kontaktieren. Dabei solltest du auch deine dir vertraute Bank berücksichtigen.

herMoney Tipp

Du möchtest noch tiefer ins Thema „Immobilienverrentung” einsteigen? Die Verbraucherzentrale hat einen kostenlosen Ratgeber ins Internet gestellt.

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Recherche kann herMoney keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit übernehmen. Der Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.

Dieser Artikel wurde ursprünglich von Christiane Habrich-Böcker verfasst und zuletzt am 19.03.2025 durch Anke Dembowski aktualisiert.