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Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen: Eine gute Idee?

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Anke Dembowski

Autorin

5. Oktober 2023

Pflegeimmobilien sind günstiger als klassische Eigentumswohnungen. Sind sie eine interessante Alternative für InvestorInnen?

Inhalt

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Das Wichtigste in Kürze

Pflegeapartments sind meistens klein und Teil einer Einrichtung, die sich um den Betrieb kümmert und konstante Mieten zahlt. Das ist praktisch und macht sie interessant für InvestorInnen.

Der Bedarf an Pflegeplätzen wird weiter zunehmen. Daher sind stabile Renditen von 3 bis 5 Prozent zu erwarten (vor Steuer). Ein Risiko ist allerdings die Insolvenz des Betreibers.

Eine Pflegeimmobilie kann eine sinnvolle langfristige Anlage sein, wenn man eine Ergänzung zu liquiden Anlagen wie ETFs sucht.

Vielleicht pflegst du derzeit Angehörige und denkst außerdem über ein Immobilien-Investment nach? Dann liegt der Gedanke nahe, eine Pflegeimmobilie zu kaufen. Wir wollen hier beleuchten, was Pflegeimmobilien überhaupt sind, für wen eine solche Investition in Frage kommt und worauf dabei zu achten ist.

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Eine Pflegeimmobilie ist ein spezielles Immobilien-Investment. Meistens handelt es sich dabei um eine Wohneinheit in einer größeren Pflegeeinrichtung. Das können Pflegeheime, Einrichtungen für betreutes Wohnen, Service-Wohnen, Behindertenheime und Hospize sein.

Im Regelfall sind Pflegeimmobilien, die PrivatanlegerInnen angeboten werden, in Teileigentum aufgeteilt. Das heißt, du kannst ein bestimmtes Pflegeapartment in einem Gesamtkomplex kaufen. Im Prinzip ist das ähnlich wie bei Eigentumswohnungen, nur dass es sich um eine Wohnung in einem Alters- oder Pflegeheim handelt.

Es gibt allerdings auch Angebote, bei denen man einen Anteil an einem größeren Objekt erwirbt, so wie bei anderen Anlagen in geschlossenen Immobilienfonds auch. Das macht die Sache allerdings weniger steuerbar für dich. Übersichtlicher und individuell plan- und steuerbar ist es, wenn du direkt das Eigentum am jeweiligen Apartment erwirbst und das auch ins Grundbuch so eingetragen wird.

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Inwiefern können Pflegeimmobilien als Kapitalanlage dienen?

Wie bei jeder Kapitalanlage solltest du dir auch bei Pflegeimmobilien die Frage stellen: Hat die Anlage ein gutes und zukunftsträchtiges Geschäftsmodell?

Ein Blick auf die demografische Entwicklung lässt vermuten: generell ja! Unsere Bevölkerung altert und mittlerweile gehen die ersten Kohorten der starken Babyboomer-Generation (Geburten-Jahrgänge aus den 1950er und 1960er Jahren) in Rente. Wenn sie dann weiter altern und nicht mehr selbständig leben können, benötigen sie Pflege.

Heute ist es oft so, dass Kinder ihre Eltern nicht selbst pflegen können oder wollen, weil sie beruflich eingebunden sind und vielleicht auch in einer anderen Stadt als ihre Eltern wohnen. Es liegt auf der Hand, was das bedeutet: Um zu wenig KundInnen brauchen sich Pflegeheime ganz bestimmt keine Sorgen zu machen!

Zu welchem Preis? Diese Frage stellt sich natürlich. Aber dann auch wieder nicht. Was sollen denn Pflegebedürftige und Angehörige tun, wenn nun einmal ein Pflegeplatz benötigt wird? Man jammert vielleicht ein wenig über die hohen Kosten, aber letztlich wird man wohl den Preis des Pflegeheims bezahlen. Zumal man sich schon zu den Glücklichen zählen darf, wenn man überhaupt einen Pflegeplatz in der Nähe erhält. Die Erfahrung zeigt: Die Nachfrage ist höher als das Angebot.

Zahlen gefällig? Laut Statistischem Bundesamt wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland allein durch die zunehmende Alterung bis 2055 um 37 % steigen. Gut zu wissen, dass das Statistische Bundesamt eine Pflegevorausberechnung vornimmt, damit die Gemeinden entsprechend planen können.

Laut der jüngsten Pflegevorausberechnung wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland von rund 5,0 Millionen (Ende 2021) auf etwa 6,8 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Dabei werden bereits 2035 etwa 5,6 Millionen erreicht – gegenüber heute ist das ein Plus von 14 %! Nach 2055 sind keine starken Veränderungen mehr zu erwarten, da die Babyboomer dann durch geburtenschwächere Jahrgänge im höheren Alter abgelöst werden.

Hinter die Frage, ob es sich bei einem Pflegeapartment ganz generell um ein zukunftsträchtiges Geschäftsmodell handelt, kannst du also getrost einen Haken machen. Das ist gegeben!

Verwaltungsaufwand: Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?

Im Regelfall werden Pflegeimmobilien an einen Betreiber verpachtet, beispielsweise die Caritas. Er ist verantwortlich für die tägliche Betreuung und entwickelt ein Pflegekonzept. Außerdem stellt er das Pflegepersonal ein und schließt die Verträge mit den BewohnerInnen ab.

Das Gute daran ist: Der Betreiber zahlt in jedem Fall die Miete, unabhängig ob das jeweilige Apartment gerade belegt ist oder nicht. Es liegt natürlich in seinem Interesse, eine möglichst hohe Auslastung zu haben.

Wie verbreitet ist diese Form der Anlage?

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind verbreiteter, als man denkt. Schließlich gibt es in fast jeder Gemeinde ein Pflegeheim. Angesichts klammer öffentlicher Kassen besitzen die Gemeinden die Pflegeimmobilien oft nicht selbst, sondern überlassen die Investition gern privaten KapitalanlegerInnen.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Wie viel Geld für eine Einheit in einer Pflegeimmobilie in die Hand zu nehmen ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

  • der Gemeinde (in der hintersten Ecke des Schwarzwaldes oder Innenstadtlage einer Metropol-Region?)
  • dem Alter und der Ausstattung des Objekts (Edel-Objekt, Neubau oder Bestand? Modern gedämmt?)
  • der Größe des einzelnen Apartments

Meistens handelt es sich bei Pflegeapartments um kleinere Einheiten – ein bis zwei Zimmer sind die Regel. Daher liegen die Preise für Pflegeimmobilien im unteren Bereich für Immobilien-Investments. Rechnen kannst du mit 150.000 bis 350.000 Euro, wobei es selten auch Angebote darunter oder darüber gibt.

Pflegeappartement kaufen: Erwerbsnebenkosten beachten!

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie ist nicht nur der Kaufpreis zu zahlen. Darüber hinaus fallen wie bei jedem anderen Immobilienerwerb sogenannte Erwerbsnebenkosten an.

Darunter fallen beispielsweise

  • Grunderwerbsteuer (unterschiedlich je nach Bundesland: in Bayern nur 3,5 %, in Baden-Württemberg 5,0 %, in Schleswig-Holstein und Thüringen 6,5 %)
  • Notar- und Gerichtskosten (Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung und so weiter; alles zusammen etwa 2,0 %)
  • Maklerprovision (oft 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer)
Bundesland Steuersatz Grunderwerbsteuer bei

einem Kaufpreis von

200.000 €

Baden-Württemberg 5 % 10.000 €
Bayern 3,5 % 7.000 €
Berlin 6 % 12.000 €
Brandenburg 6,5% 13.000 €
Bremen 5 % 10.000 €
Hamburg 5,5 % 11.000 €
Hessen 6 % 12.000 €
Mecklenburg-

Vorpommern

6 % 12.000 €
Niedersachsen 5 % 10.000 €
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 13.000 €
Rheinland-Pfalz 5 % 10.000 €
Saarland 6,5 % 13.000 €
Sachsen 5,5 % 11.000 €
Sachsen-Anhalt 5 % 10.000 €
Schleswig-Holstein 6,5 % 13.000 €
Thüringen 6,5 %1 13.000 €1

1 = Ab 1. Januar 2024 dann nur noch 5,0 % und entsprechend 10.000 €

Quelle: Finanztip-Recherche vom 15.09.2023

Die Erwerbsnebenkosten können sich auf 10 bis 12 % aufsummieren. Sie sind damit recht hoch, was den langfristigen Charakter dieser Anlage unterstreicht. Allerdings sind Immobilien eigentlich immer als langfristige Anlage zu betrachten. Mal schnell kaufen und nächstes Jahr wieder verkaufen, rechnet sich hier meistens nicht.

Gebrauchte Pflegeimmobilie kaufen?

Du kannst natürlich auch eine gebrauchte Pflegeimmobilie erwerben. Der Vorteil ist hier: Du kannst sie ansehen und musst sie nicht vom Reißbrett eines Architekten kaufen. Außerdem gibt es schon Zahlen aus dem laufenden Betrieb.

Gebrauchte Immobilien sind meistens niedriger im Preis als Neubauten. Allerdings solltest du schauen, ob das Objekt deutlich sichtbar in die Jahre gekommen ist und modernen Energiestandards entspricht. Ansonsten werden wohl bald höhere Ausgaben für eine energetische Sanierung auf alle EigentümerInnen zukommen – also auch auf dich! Solche Faktoren müssen bei der Preisfindung berücksichtigt werden.

Wo du Pflegeapartments kaufen kannst

Nun überlegst du vielleicht, wie du an eine Pflegeimmobilie kommst? Du findest sie überall, wo Immobilien vermarktet werden: auf Immobilienportalen (immobilienscout24, immowelt, immonet, ebay Kleinanzeigen), aber auch in den Immobilienanzeigen der lokalen Zeitungen oder bei MaklerInnen. Dort sind sie meistens unter der Rubrik für kleinere Apartments zu finden. Es gibt auch Portale und MaklerInnen, die auf Pflegeimmobilien spezialisiert sind.

Du kannst darüber hinaus mit deiner Finanzberaterin sprechen. Vielleicht hat sie auch Pflegeimmobilien im Angebot und berät dich dazu.

Pflegeimmobilie verkaufen

Der Verkauf funktioniert übrigens genauso wie bei einer Eigentumswohnung: Entweder beauftragst du eine Maklerin oder du stellst die Immobilie selbst bei einem Immobilienportal ein. Bei einer Pflegeimmobilie ist vielleicht auch ein Aushang im Objekt eine Option: Möglicherweise gibt es hier ebenfalls InteressentInnen.

Egal über welchen Kanal du die Immobilie anbietest: In jedem Fall solltest du alle Zahlen zusammentragen, damit sich potentielle KäuferInnen ein Bild über die Rendite der Anlage machen können.

Wie sieht es mit den Steuern aus?

In Sachen Steuern schlägt der Staat bei Immobilien – auch bei Pflegeimmobilien – nur moderat zu. Wie bei anderen Wohnimmobilien auch sind zwar die Miet- oder Pachteinnahmen zu versteuern, aber du kannst von der Abschreibung auf die Immobilie profitieren (2 % pro Jahr).

Auch die Fremdkapitalzinsen und die Kosten für Mobiliar und weiteres Inventar kannst du geltend machen, bevor du die verbleibenden Mieterträge versteuern musst. Wenn du die Immobilie mindestens 10 Jahre hältst und erst nach Ablauf der 10-Jahresfrist verkaufst, sind eventuelle Wertsteigerungen sogar komplett steuerfrei.

Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Die Investition in eine Pflegeimmobilie kann, nicht nur im Hinblick auf die Rendite, ein solides und langfristig lohnendes Sachinvestment sein. Hier sind die Vorteile, aber auch die Nachteile und Risiken aufgeführt:

Vorteile & Rendite von Pflegeimmobilien

Die Mietrendite einer Pflegeimmobilie liegt etwa zwischen 3,0 und 5,0 Prozent vor Steuern (es kommt auch darauf an, ob du die Erwerbsnebenkosten berücksichtigst oder nicht). Neben einer relativ stabilen Rendite bieten solche Investitionen weitere Vorteile:

  • Im Vergleich zu einem klassischen Immobilieninvestment ist die Investitionshöhe relativ niedrig, da Pflege-Apartments tendenziell klein sind. Der Kaufpreis einer Pflegeimmobilie liegt etwa zwischen 150.000 und 350.000 Euro.
  • Der Betrieb eines Pflegeheims ist in der Regel durch langfristige Pachtverträge (20 bis 25 Jahre) gesichert.
  • Wer schon Erfahrungen damit gemacht hat, eine Pflegeimmobilie zu kaufen, wird bestätigen: Der Verwaltungsaufwand nach dem Kauf hält sich in Grenzen, da die Abwicklung (Mieterwechsel, Instandhaltung, etc.) direkt über den Betreiber oder den Verwalter erfolgt.
  • Mietsteigerungen in Pflegeeinrichtungen sind üblicherweise per Vertrag an die Inflation gekoppelt. Für dich als Investorin stellt das einen schönen Inflationsschutz dar: Steigt die Inflation, steigen auch deine Mieteinnahmen.
  • Die Pflegekassen zahlen Pflegegeld und in bestimmten Fällen auch einen Leistungszuschlag. Das erhöht die Sicherheit, dass die Miete tatsächlich gezahlt wird. Schließlich erleichtern es diese Gelder den pflegebedürftigen Personen und ihren Angehörigen, die Miete aufzubringen.
  • Als Eigentümerin hast du beim Betreiber des Pflegeheims oft ein Vorbelegungsrecht (Pflegebedarfsfall). Vielen gibt das ein angenehmes Gefühl der Sicherheit, wobei natürlich erst ein Platz frei werden muss.
  • Es handelt sich also um eine „Sozialimmobilie“, denn die Investition in eine Pflegeimmobilie erfüllt einen wichtigen sozialen Aspekt: die Unterbringung pflegebedürftiger Personen sicherzustellen. Für manche stellt dieser soziale Aspekt auch einen Vorteil dar, denn er kann ein gutes Gefühl geben.

Pflegeimmobilie: Nachteile & Risiken

Keine Anlage ohne Risiko. Hier sind die wichtigsten Risiken eines Pflegeimmobilien-Investments:

  • Das größte Risiko einer Pflegeimmobilie liegt in der Insolvenz des Betreibers. Wenn er pleitegeht, muss die Eigentümergemeinschaft einen neuen Betreiber suchen und mit ihm einen neuen Pachtvertrag abschließen. Möglicherweise zu ungünstigeren Bedingungen. Bis der neue Betreiber gefunden ist und man sich vertraglich geeinigt hat, fließen keine Mieteinnahmen. Daher solltest du beim Kauf darauf achten, dass der Betreiber solide ist, also eine gute Bonität Und er sollte Erfahrung mit Pflegeheimen haben.
  • Wie gut die Pflegeimmobilie läuft, hängt in erster Linie vom Geschick des Betreibers, aber auch von der Gesetzgebung ab – du kannst relativ wenig dazu beitragen.
  • Unrichtige oder unvollständige Renditeangaben sind ebenfalls ein Risiko. VerkäuferInnen einer Pflegeimmobilie werden alles möglichst positiv darstellen. Ob die Renditeangaben richtig sind, stellt sich erst mit der Zeit heraus. Beispielsweise können die Nebenkosten steigen oder Instandhaltungskosten anfallen, die deine Rendite schmälern. Falls du Fremdkapital aufnehmen musst, können nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Zinsen höher ausfallen als in der ursprünglichen Berechnung angenommen.
  • Bei einer älteren Pflegeimmobilie ist es ratsam, auf die Energie-Effizienzklasse zu achten. Bei schlecht gedämmten älteren Häusern kommen durch die steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen bei Immobilien teilweise erhebliche Renovierungskosten auf die InvestorInnen zu.

Fazit: Wann sich eine Pflegeimmobilie lohnt

Pflegeimmobilien sind ein lohnenswertes Investment. Sie stellen eine solide Kapitalanlage dar und der Bedarf für die nächsten Jahre gilt als ziemlich sicher. Allerdings weisen Pflegeimmobilien eine relativ geringe Flexibilität auf, denn die Umwidmung einer Pflegeimmobilie in eine andere Nutzungsart (z.B. Hotel oder normales Wohnen) ist schwierig und teuer. Die relativ hohen Kaufnebenkosten, die bei Immobilien generell üblich sind, machen eine Pflegeimmobilie zu einem Langfristinvestment. Heute kaufen und nächstes Jahr mit Gewinn verkaufen, ist leider nicht realistisch.

Wenn du mit diesen Einschränkungen leben kannst und mit einer Mietrendite zwischen 3,0 und 5,0 Prozent (vor Steuern) zufrieden bist, könnte eine Pflegeimmobilie ein gutes Investment für dich darstellen.

Alternativen gibt es natürlich ebenfalls. Zwar gibt es keine offenen Immobilienfonds, die sich ausschließlich auf Pflegeimmobilien konzentrieren. Aber manche Fonds haben einen hohen Anteil an Gesundheitsimmobilien. Sie haben also einen etwas breiteren Fokus und stellen eine Alternative dar. Auch für solche mit schmalerem Geldbeutel.

Welche Voraussetzungen eine Anlegerin erfüllen sollte

Pflegeapartments können ein Portfolio abrunden, das aus verschiedenen Kapitalanlagen besteht, denn sie erweitern den als langfristig anzusehenden Block der Anlagen. Allerdings ist es sinnvoll, über einen Notgroschen und weitere liquide Anlagen (z.B. ETFs, Einzelaktien) zu verfügen. Erst dann sollte man über Pflegeimmobilie nachdenken.

Außerdem sollte der Fremdkapital-Anteil beim Kauf einer Pflegeimmobilie nicht allzu hoch sein. Denn angesichts der stark angestiegenen Kreditzinsen sind die zu zahlenden Zinsen teilweise höher als die Mietrendite. Mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital ist eine Immobilien-Investition heute schon ziemlich auf Kante genäht – besser sind 30 Prozent oder mehr.

herMoney Tipp

Du überlegst, eine Immobilie zu kaufen? Ob jetzt der richtige Zeitpunkt sein könnte, diskutieren wir in unserem Artikel über Immobilienpreisprognosen.

Disclaimer: Alle Angaben sind ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Recherche kann herMoney keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit übernehmen. Der Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.

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Anke Dembowski

Autorin

Anke Dembowski ist Finanzjournalistin und Autorin verschiedener Investmentfonds- und anderer Finanzbücher. Sie ist außerdem Mit-Geschäftsführerin des Netzwerks „Fondsfrauen".