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Hier erfährst du, was genau Immobilien-ETFs sind und wie sie funktionieren. Worauf ist beim Kauf zu achten?

Inhalt

Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll für mich?

So funktionieren Immobilien-ETFs (inkl. Prognose)

Welcher Immobilien-ETFs passt am besten zu mir?

Die besten Immobilien-ETFs im Vergleich

Wie sicher sind Immobilien-ETFs?

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Immobilien-ETFs: Das Wichtigste in Kürze

Immobilien-ETFs sind eine Option für alle, die am Immobilien-Boom teilnehmen möchten, sich aber keine eigene Wohnung leisten können.

In den letzten 5 Jahren haben Immobilien-ETFs eine jährliche Rendite von 5 bis 8 % eingefahren.

Zwar gibt es Schwankungen, aber Experten rechnen mit einer positiven Entwicklung des Immobilien-Marktes.

Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll für mich?

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Jemand in deinem Umfeld oder sogar du selbst hast in letzter Zeit eine Wohnung gesucht? Dann ist dir sicherlich aufgefallen, dass die Mieten jetzt viel höher sind als noch vor 5 oder 10 Jahren. Höhere Mieten gehen einher mit steigenden Immobilien-Preisen. Ein Effekt, der in ganz Europa spürbar ist und für Mieter und Immobilien-Käufer ein Ärgernis darstellt.

Aber anstatt sich über Tatsachen zu ärgern, die du nicht ändern kannst, überleg lieber, ob du davon vielleicht profitierst. Und zwar, indem du in Immobilien investierst. „So viel Geld habe ich leider nicht!“, magst du jetzt denken. Aber Immobilien kannst du auch mit kleinem Budget kaufen.

Folgende Möglichkeiten hast du, um am Immobilienmarkt zu partizipieren

  • direkter Erwerb einer Immobilie
  • Immobilien-ETFs kaufen
  • Anteile an offenen Immobilienfonds kaufen
  • Einzelwerte von Immobilien-Aktien kaufen (z.B. Vonovia oder Deutsche Wohnen)
  • Aktien von Immobilien-Gesellschaften (REITs) kaufen (REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Es handelt sich dabei um börsennotierte, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaften)
  • in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren

Bei der direkten Immobilien-Anlage bist du natürlich ganz nah dran am Objekt – es gehört dir unmittelbar. Aber du musst dich auch um alles kümmern – von der Vermietung über die Instandhaltung bis zur Nebenkosten-Abrechnung.

Immobilien vs. ETFs und aktive Fonds

  Direkter Immobilien-Erwerb Immobilien-ETF Offener Immobilienfonds Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds
Benötigte Anlagesumme hoch klein klein mittel
Direktheit der Anlage mittel gering gering mittel
Laufender Arbeitsaufwand hoch gering gering mittel
Möglichkeit schnell zu kaufen und zu verkaufen gering hoch mittel gering
Möglichkeit zur breiten Streuung gering hoch hoch gering
Bindungsfristen (Liquidität) mittel (Notarvertrag, Grundbuch-Eintragung) börsentäglich 24 Monate Mindestbindung katastrophal (nicht mal im Erbfall kommst du raus)

 

Der indirekte Immobilienbesitz über Wertpapier-Konstruktionen bedeutet weniger Arbeit für dich. Und er ist im Regelfall liquider, das heißt, hier kannst du unkomplizierter kaufen und verkaufen. Soweit zur Frage „Immobilien oder ETFs“? In diesem Beitrag soll es um Immobilien-ETFs gehen, die eine sehr praktische Form des indirekten Immobilien-Besitzes darstellen.

Der Kauf von Immobilien-ETFs bietet folgende Vorteile für dich:

  • Du brauchst kein Riesen-Budget, sondern kannst schon mit Beträgen ab 25 Euro am Immobilien-Markt partizipieren.
  • Mit einem einzigen Investment kannst du eine breite Streuung im Immobilien-Bereich erreichen.
  • Obwohl Immobilien wenig liquide sind, kannst du Immobilien-ETFs börsentäglich kaufen und wieder verkaufen. Es gibt sowohl ausschüttende als auch thesaurierende Immobilien-ETFs.
  • Du hast keine Bindungsfristen (wie z.B. bei offenen Immobilienfonds, bei denen es eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten gibt und du 12 Monate im Voraus Bescheid sagen musst, wenn du verkaufen willst).

Immobilie oder ETF? Wenn dir genannten Vorteile wichtig sind, könnten Immobilien-ETFs für dich sinnvoll sein.

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So funktionieren Immobilien-ETFs

Aber was genau sind eigentlich Immobilien-ETFs und wie funktionieren sie? Die ETF-Hülle ist bei allen ETFs gleich: Die ETF-Anteile lassen sich an jedem Börsentag wie eine Aktie über die Börse kaufen oder verkaufen. Die Deals lassen sich auch mit Limit-Orders versehen. Das ist easy, also check!

Und was ist drin in der ETF-Hülle? Sind da etwa direkt die Immobilien drin? Nein, in einem Immobilien-ETF befinden sich Aktien von Unternehmen aus der Immobilien-Branche sowie REITs (geschlossene Immobilienfonds). Im Prinzip handelt es sich also um einen spezialisierten Aktienfonds, der in Unternehmen aus dem Immobilien-Sektor investiert.

Welche Art von Immobilien-ETF soll es sein?

Wenn du in einen Immobilien-ETF investieren willst, machst du dir am besten Gedanken, welche Segmente des Immobilien-Marktes du abdecken willst. Möchtest du weltweit in Immobilien aller Art investieren oder interessieren dich Immobilien-ETFs einer bestimmten Region (z.B. Deutschland, Europa, Asien, Amerika, Schwellenländer)?

Darüber hinaus unterscheidet sich die Nutzungsart der Immobilien. Ein ETF auf Wohnimmobilien oder nachhaltige Immobilien? Kein Problem! Ob Wohnen, Hotel, Büro, Einzelhandel, Einkaufszentren, Logistik, Rechenzentren, Pflegeimmobilien – alles ist möglich. Wie du dir sicher vorstellen kannst, hat jede dieser Nutzungsarten ihre eigenen Einflussfaktoren und Zyklen. Der Kapitalmarkt ist so gigantisch und es gibt so viele Immobilien-Investments, dass du in (fast) alle diese Märkte einsteigen kannst.

Wie könnten sich Immobilien-ETFs in Zukunft entwickeln?

Die meisten Experten gehen von einer weiterhin positiven Entwicklung an den Immobilienmärkten aus. Sogar von steigenden Büroimmobilien-Preisen, obwohl man nach der Corona-Pandemie hier erst ein Einknicken befürchtete. „Sowohl die Spitzenmiete als auch die gewichtete Durchschnittsmiete sind im Vorjahresvergleich um jeweils rund 2 % auf 45 € bzw. 23,30 €/m² pro Monat angestiegen, nicht zuletzt eine Folge der jüngst stark gestiegenen Baupreise und der anhaltend hohen Nachfrage nach modernen und qualitativ hochwertigen Büroflächen“, schreibt das Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen CBRE in seinem Frankfurt-Report zum 3. Quartal 2021.

Welcher Immobilien-ETFs passt am besten zu mir?

Du bist der Ansicht, dass ein Investment in den Immobilien-Sektor schon speziell genug ist? Du möchtest keine weitere Aufteilung nach Regionen oder Nutzungsarten vornehmen? Dann könnte ein globaler Immobilien-ETF das Richtige für dich. Er investiert weltweit. In dem Fall wähle einen ETF, der sich an einem globalen Immobilien-Index orientiert.

Hier einige Beispiele:

  • GPR Global 100 Index (100 börsennotierte Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit)
  • Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index (REITs und Real Estate Operating Companies (REOCs) weltweit)
  • FTSE EPRA/NAREIT Developed Index (enthält die größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit)
  • FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index (enthält die größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit, die eine für ein Jahr prognostizierte Dividende von 2 % oder mehr zahlen)

Einige dieser Indizes sind auch als Öko-Variante erhältlich, zum Beispiel:

  • FTSE EPRA/Nareit Developed Green Index (Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit. Die Titelgewichtung erfolgt unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien wie Umweltzertifikaten und Energieverbrauch).

Wenn du deinen Anlage-Fokus auf eine bestimmte Region legen möchtest, kommen beispielsweise die folgenden Indizes in Frage:

  • FTSE EPRA/Nareit Developed Europe ex UK Dividend + Index (börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs in entwickelten Märkten Europas mit Ausnahme Großbritanniens; für den Index werden Aktienwerte mit einer prognostizierten Dividendenrendite von mindestens 2 % ausgewählt)
  • FTSE EPRA/Nareit Developed Asia Index (börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs aus entwickelten asiatischen Ländern)
  • STOXX® Europe 600 Real Estate (Sub-Index des STOXX® Europe 600 Index, der lediglich Unternehmen aus dem Immobiliensektor berücksichtigt)

Du hast einen Index gefunden, der dir vielversprechend erscheint? Dann schau in unserer Liste nach, welche ETFs diesen Index abbilden und wie sie performen.

Die besten Immobilien-ETFs im Vergleich

Welche Immobilien-ETFs gibt es? Welcher ist der beste? Diese Frage ähnelt Überlegungen wie: „Laufen künftig Aktien aus Schwellenländern oder aus den USA besser?“ Im Nachhinein weiß man es genau, im Vorhinein kann man intelligente Überlegungen anstellen, aber es gibt keine Gewissheit.

Wir haben das Analyse-Haus Morningstar gebeten, die Daten der letzten Jahre auszuwerten und uns Immobilien-ETFs zu nennen, die in der Vergangenheit besonders gut liefen.

Welche Immobilienfonds sind zu empfehlen?

 

Name Bewertung 3-Jahres-Rendite (pro Jahr) 5-Jahres-Rendite (pro Jahr) Kosten (in % pro Jahr) Volatilität (Schwankungen) in % Analysten-Bewertung Risiko-Bewertung Nachhaltigkeit Ausschüttend Replikation Fonds-Größe in Mio. € (gerundet) ISIN WKN
iShares US Property Yield ETF USD Dist 3 10,5 6,5 0,4 18,4 gold durchschnittlich durchschnittlich ja physisch 711 IE00B1FZSF77 A0LEW6
Xtrackers FTSE Developed Eurp RE ETF 1C 3 7,7 7,3 0,33 16,5 silber durchschnittlich hoch nein physisch 785 LU0489337690 DBX0F1
iShares Dev Mkts Prpty Yld ETF USD Dist 3 8,6 5,7 0,59 16,1 bronze überdurchschnittlich durchschnittlich ja physisch 2.101 IE00B1FZS350 A0LEW8
Name Bewertung 3-Jahres-Rendite (pro Jahr) 5-Jahres-Rendite (pro Jahr) Kosten (in % pro Jahr) Volatilität (Schwankungen) in % Analysten-Bewertung Risiko-Bewertung Nachhaltigkeit Ausschüttend Replikation Fonds-Größe in Mio. € (gerundet) ISIN WKN
iShares European Prpty Yld ETF EUR Dist 3 5,8 6,3 0,4 16,6 neutral durchschnittlich hoch ja physisch 1.968 IE00B0M63284 A0HGV5
VanEck Global Real Estate ETF 4 10,1 6,2 0,25 15,9 k.A. überdurchschnittlich überdurchschnittlich ja physisch 473 NL0009690239 A1T6SY
iShares Asia Property Yield ETF USD Dist 4 5,3 3,2 0,59 14,3 k.A. durchschnittlich durchschnittlich ja physisch 685 IE00B1FZS244 A0LEQL
Name Bewertung 3-Jahres-Rendite (pro Jahr) 5-Jahres-Rendite (pro Jahr) Kosten (in % pro Jahr) Volatilität (Schwankungen) in % Analysten-Bewertung Risiko-Bewertung Nachhaltigkeit Ausschüttend Replikation Fonds-Größe in Mio. € (gerundet) ISIN WKN
HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF 3 8,9 6,0 0,4 15,9 physisch überdurchschnittlich durchschnittlich ja physisch 184 IE00B5L01S80 A1JCM0
CSIF (IE) FTSE EPRANareitDevGrnBlETFBUSD k.A. k.A. k.A. 0,25 k.A. physisch k.A. überdurchschnittlich nein physisch 192 IE00BMDX0K95 A2P4U0
Amundi IS FTSE EPRA NAREIT Global ETF DR 3 8,9 k.A. 0,24 19,5 physisch überdurchschnittlich durchschnittlich nein physisch 1.057 LU1437018838 A2H9Q1
Name Bewertung 3-Jahres-Rendite (pro Jahr) 5-Jahres-Rendite (pro Jahr) Kosten (in % pro Jahr) Volatilität (Schwankungen) in % Analysten-Bewertung Risiko-Bewertung Nachhaltigkeit Ausschüttend Replikation Fonds-Größe in Mio. € (gerundet) ISIN WKN
Lyxor FTSE Epr/Nrt Glbl Dev ETF DEUR Inc 3 8,3 5,5 0,45 16 k.A. überdurchschnittlich niedrig ja synthetisch 168 LU1832418773 LYX0Y2
iShares MSCI Target UK Rl Est ETF £ Dist 3 8,1 6,6 0,4 13,8 k.A. niedrig hoch ja physisch 115 IE00BRHZ0398 A12DPU
BNPP E FTSE EPRA/NAREIT Dev Eurp ETF QD€ 3 7,6 7,2 0,4 16,3 k.A. durchschnittlich hoch ja physisch 140 LU1291091228 A2ACQZ
Name Bewertung 3-Jahres-Rendite (pro Jahr) 5-Jahres-Rendite (pro Jahr) Kosten (in % pro Jahr) Volatilität (Schwankungen) in % Analysten-Bewertung Risiko-Bewertung Nachhaltigkeit Ausschüttend Replikation Fonds-Größe in Mio. € (gerundet) ISIN WKN
Amundi IS FTSE EPRA Europe RE ETF-C 3 7,3 7,0 0,35 16,4 k.A. durchschnittlich überdurchschnittlich nein synthetisch 48 LU1681039480 A2H58A
Lyxor STOXX Europe 600 Real Est ETF Dist 3 7,9 7,4 0,3 16,3 k.A. durchschnittlich hoch ja synthetisch 36 LU1812091194 LYX0Y0
Xtrackers FTSE Dev Eurp ex UK RE ETF 1C 3 8,1 8,1 0,33 17,1 k.A. überdurchschnittlich überdurchschnittlich nein physisch 26 IE00BP8FKB21 A118P8
Name Bewertung 3-Jahres-Rendite (pro Jahr) 5-Jahres-Rendite (pro Jahr) Kosten (in % pro Jahr) Volatilität (Schwankungen) in % Analysten-Bewertung Risiko-Bewertung Nachhaltigkeit Ausschüttend Replikation Fonds-Größe in Mio. € (gerundet) ISIN WKN
BNPP E FTSE EPRA Nt Dv ErexUKGnCTBETFCap k.A. k.A. k.A. 0,4 k.A. k.A. k.A. überdurchschnittlich nein physisch 431 LU2008763935 A2PP8E
SPDR® FTSE EPRA Europe ex UK Rel Est ETF 3 7,8 7,6 0,3 16,7 k.A. durchschnittlich hoch nein synthetisch 65 IE00BSJCQV56 A14P7G
BNPP E FTSE EPRA/NAREIT Euroz Cpd ETF QD 3 3,3 5,3 0,4 17,7 k.A. überdurchschnittlich hoch ja physisch 370 LU0192223062 A0ERY9

Quelle: Morningstar Direct, Stand: 29.11.2021

Du findest mehrere ETFs spannend? Dann kannst du dich an den üblichen Auswahlkriterien für ETFs orientieren, um den passenden Fonds für dich zu finden:

  • Kosten (möglichst gering)
  • Ausschüttungsart (gerne thesaurierend, wenn du Vermögen aufbauen willst)
  • Volumen (große ETFs bleiben oftmals länger am Markt)
  • Replikationsart (investiert der ETF direkt in die Titel des jeweiligen Index oder über einen Swap?)

Wie sicher sind Immobilien-ETFs?

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Auch der Immobilien-Markt wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Und Immobilien-ETFs investieren ja nicht in Immobilien, die sich etwas ruhiger entwickeln, sondern in Immobilien-Aktien. Daher können ihre Bewertungen schwanken – mitunter stark.

In der Tabelle unten siehst du, dass sich Immobilien-ETFs im Kalenderjahr 2021 (1. Januar bis 31. Oktober) sehr gut gemacht haben, mit Renditen zwischen 7,3 % und 39,0 %. Das ist nicht wenig! Am besten haben in diesem Jahr Fonds abgeschnitten, die sich auf den US- und die globalen Immobilienmärkte fokussiert haben. Immobilien-ETFs mit Fokus auf der Eurozone lagen weiter hinten. Im Durchschnitt der letzten 5 Jahre sind die Unterschiede kleiner, denn viele Bewegungen gleichen sich mit der Zeit aus.

Über die letzten 5 Jahre lagen die durchschnittlichen Renditen von Immobilien-ETFs zwischen 3,2 % und 8,1 % pro Jahr. Die Standardabweichung über 5 Jahre, die ein Maß für die Schwankungen darstellt, ist mit 13,8 bis 18,4 im grünen Bereich. Davon bekommen wir keine grauen Haare. Aber die heftige Corona-Abwärts-Zacke, die viele Märkte im März 2020 hatten, gab es auch bei Immobilien-ETFs.

Was aber beruhigend ist: Langfristig haben sich die oben genannten Immobilien-Indizes alle positiv entwickelt. Aber das gilt für Aktien-Indizes auch.

herMoney-Tipp

Immobilien sind eine bedeutende Anlageklasse. Ein Depot, das keine Immobilien-Aktien enthält, ist daher nicht ganz rund. Allerdings sind Immobilien-Aktien in den breiten Aktienindizes wie dem MSCI World oder dem FTSE All World bereits enthalten. Das heißt, man muss sie nicht zwangsweise separat abdecken. Wenn du aber einen speziellen Fokus auf Immobilien legen möchtest, ist ein Immobilien-ETF eine praktische und kostengünstige Möglichkeit dafür.

Zum Weiterlesen: Du möchtest dein Depot mit weiteren Spezialitäten anreichern? Vielleicht kommen auch Rohstoff-ETFs, Dividenden-ETFs oder Wasserstoff-ETFs für dich infrage.

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Keine Ahnung von der Börse? So geht’s:

  1. Schritt: Depot eröffnen
    Um Fonds zu kaufen, brauchst du ein Depot. Das kannst du dir bei deiner Hausbank oder – meist günstiger – bei Online-Brokern einrichten. Im herMoney Depotvergleich erfährst du, welches das richtige sein könnte.
  2. Schritt: Strategie überlegen
    Kauf nicht irgendwelche Fonds. Mach dir erst Gedanken, wie dein Depot strukturiert sein soll. Welchen Anteil sollen Aktien, ETFs und Rentenfonds ausmachen? Mehr über die sogenannte Asset Allocation erfährst du hier.
  3. Schritt: Fonds auswählen
    Wie erkennt der Laie eigentlich einen guten Fonds? Lies es hier nach.
  4. Schritt: Jährlicher Check
    Der Markt ändert sich und damit dein Depot. Manche Aktien und Anleihen steigen, andere fallen. Deshalb solltest du einmal pro Jahr prüfen, ob dein Depot noch deinem Risikoprofil entspricht. Mehr dazu findest du hier.

Extra-Tipp: Was tun, wenn die Börse crasht?
Ein Börsencrash ist keine Katastrophe. Behalte einen kühlen Kopf und sitze die Kursschwankungen einfach aus. Ganz Mutige kaufen jetzt sogar nach. Warum das sinnvoll sein kann.

Disclaimer: Aktien, Fonds und ETFs unterliegen Kursschwankungen; damit sind Kursverluste möglich. Bei Wertpapieren, die nicht in Euro notieren, sind zudem Währungsverluste möglich. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die Zukunft. Die Auswahl der Wertpapiere und sonstigen Finanzinstrumente dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Kaufempfehlung dar.